viernes, 8 de enero de 2016

Mantenimiento de edificios: La importancia de prevenir



Para la mayoría de las personas, y entre ellas también hay que incluir a la mayoría de los Agentes de la Edificación, el mantenimiento no va más allá de realizar tareas encaminadas a reparar defectos que impiden que el edificio, o parte de él, pueda desempeñar las funciones para las que ha sido proyectado en su vida útil.
La importancia y características del mantenimiento están relacionadas con el nivel económico que la sociedad disfruta. Así un menor nivel favorece el mantenimiento correctivo, mientras que el preventivo es propio de una colectividad más desarrollada. Todos los estudios existentes a este respecto señalan que el costo de mantenimiento de un edificio está compensado con los beneficios que éste le proporciona, al aumentar el nivel de confort, asegurar el buen funcionamiento de las instalaciones y alargar la vida del inmueble.
La tipología del edificio, su diseño, los materiales empleados, las instalaciones y los acabados juegan un papel destacado, condicionan el uso y obliga a los usuarios a establecer unos determinados compromisos hacia la durabilidad y permanencia del edificio en unas determinadas condiciones para evitar en la medida de lo posible actuaciones correctoras de urgencia cuyo coste supera al mantenimiento planificado.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999, de 5 de noviembre), recoge esta necesidad y establece que los propietarios y usuarios tienen la obligación de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como la utilización adecuada de los edificios en conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Existe en la ley la carencia en explicar y determinar las actuaciones necesarias para dicho mantenimiento. Para ello el Libro del Edificio es la mejor herramienta para suplir dicha carencia donde se definen todas las actuaciones encaminadas a garantizar la conservación del edificio.
Desde Edifica buscamos concienciar sobre dicha necesidad.
http://arqtecna.wix.com/arqtecnavarra
Arquitecto Técnico Navarra
Estracto: Presidente COAAT Rioja

martes, 25 de noviembre de 2014

INFORME EVALUACION DE EDIFICIOS EN NAVARRA

INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS EN NAVARRA

Se ha publicado el Decreto Foral 108/2014 que regula el Informe de Evaluación de Edificios en Navarra. Un Decreto Foral que viene a cumplir con las exigencias establecidas a nivel estatal en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Viviendas de más de 50 años obligadas a realizar este informe antes del 2018. Dicho informe se redactará por Arquitecto o Arquitecto Técnico.

Os adjunto foto aérea de los años 60 de Pamplona como curiosidad.


Ahí podemos ver que zona esta afectada por la norma.


Informe de evaluación de edificios Navarra, Pamplona

Informarte y solicita información  www.edifica.info

jueves, 6 de noviembre de 2014

NUEVA IMAGEN - ASESORIA NAVARRA

Os presento la nueva web de Asesoria Navarra.
Asesoria Laboral, Contable y Fiscal.

Espero os guste

Pincha y entra en la web
Pincha y entra en la nueva web


viernes, 3 de octubre de 2014

LIBRO DE EDIFICIO: CRITICA A LA SITUACIÓN ACTUAL

Este post lo pongo como critica directa a la situación que existe con el documento que en la actualidad se exige como gestión en la vida de un Edificio como es el "Libro del Edificio".


Según DF 322/2000 (En Navarra) marca los guiones básicos en la gestión del Libro del Edificio. Dichos guiones intentan protocolizar el historial de vida de un edificio desde que se proyecta, se entrega y entra en uso.


libro del Edificio
Libro del Edificio: Edificios entregados después del 2000
Para ello marca un conjunto de documentos que deben reflejar el historial del edificio :
- Proyecto
- Licencias
- Manual de uso y conservación
- Contratos de mantenimiento
- Guión de revisiones realizadas
- Actuaciones realizadas con posterioridad,(reformas), ....    

Todo muy bien armado, custodiado, bla bla...... para edificios entregados a partir del 2.000 
Hasta aquí todo parece que tiene un sentido que es el buen mantenimiento de los edificios y su calidad en el envejecimiento.

Libro del Edificio


Parece que la persona encargada de llevar este registro, a simple vista, tendría que ser un técnico que entendiese los distintos elementos del edificio y pudiese dar respuesta a los distintos casos que se pudiesen producir (incidencias).

Es aquí donde empieza mi desazón....
Todos conocemos de empresas que tienen un sistema pensado de tal manera que llevan un registro, cumplen con la ley, y todo gestionado desde la oficina y sin personal cualificado de tal manera que hacen lo que vienen siendo un libro del Edifico Low cost.
En el momento que sale alguna incidencia o no están preparados técnicamente para resolverlo o pasa todo por un sobre coste del servicio.
También existen empresas que realizan la gestión del edificio con técnicos cualificados que por desgracia están en nómina de otras empresas de más calado dentro de la vida del edificio (constructoras, empresas de extintores, ...) que utilizan la contratación de este tipo de técnicos para derivar ingresos.
El sistema consiste en ofertar un precio muy económico del servicio de tal manera que dicho técnico realiza visita al edificio con la única intención, no de realizar un mantenimiento lógico, sino de apuntar un conjunto de incidencias (muchas insignificantes) para derivarlo ( en concepto de pequeños gastos) a la constructora que realmente esta pagando sus servicios. Este tipo de gastos esta hinchados y permitidos por los agentes que controlan el edificio.
Libro del edificio


Dicho todo esto y con este panorama es normal que al vecino (cliente) no le sea de agrado contratar este tipo de servicios ya que o lo ven como innecesarios o como un foco de gastos.

Si realmente el agente que revisa el edificio, es un técnico competente, independiente en su labor, comprometido con el fin ultimo que es el evitar males mayores, el vecino (cliente) apreciará dicha labor y lo verá como algo necesario e imprescindible.

Por otro lado en la actualidad desde la administración no se están tomando las medidas adecuadas para inspeccionar que dichos trabajos se están realizando correctamente.
Existen comunidades de vecinos que por decisión en junta ( y permitido por el administrador) deciden que no se lleve el libro del edifico. Este es un ejemplo de que la administración es impasible con esta ley ya que no posee un registro de dichas actuaciones.
La administración desconoce actualmente si se realiza el seguimiento del libro del edificio y tampoco si cuando se hace se hace correctamente.
Recordemos que para los certificados energéticos no les ha costado nada generar un registro de los inmuebles con certificado e incluso multar si estaban en alquiler sin él.

Este es el panorama del libro del edificio una herramienta metida en un cajón que nadie quiere usar y el que lo hace lo hace por obligación.

Mi propuesta busca ser integro con el trabajo realizado, preocupándome por que las cosas se hagan bien y sin intereses contrapuestos que puedan hacer peligrar estos valores.
Si perteneces a una comunidad de vecinos consúltanos y te daremos respuesta:
Libro del edificio
 







  

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Eduardo Apesteguía
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