martes, 25 de noviembre de 2014

INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS EN NAVARRA

Se ha publicado el Decreto Foral 108/2014 que regula el Informe de Evaluación de Edificios en Navarra. Un Decreto Foral que viene a cumplir con las exigencias establecidas a nivel estatal en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Viviendas de más de 50 años obligadas a realizar este informe antes del 2018. Dicho informe se redactará por Arquitecto o Arquitecto Técnico.

Os adjunto foto aérea de los años 60 de Pamplona como curiosidad.


Ahí podemos ver que zona esta afectada por la norma.


Informe de evaluación de edificios Navarra, Pamplona

Informarte y solicita información  www.edifica.info

jueves, 6 de noviembre de 2014

NUEVA IMAGEN - ASESORIA NAVARRA

Os presento la nueva web de Asesoria Navarra.
Asesoria Laboral, Contable y Fiscal.

Espero os guste

Pincha y entra en la web
Pincha y entra en la nueva web


viernes, 3 de octubre de 2014

LIBRO DE EDIFICIO: CRITICA A LA SITUACIÓN ACTUAL

Este post lo pongo como critica directa a la situación que existe con el documento que en la actualidad se exige como gestión en la vida de un Edificio como es el "Libro del Edificio".


Según DF 322/2000 (En Navarra) marca los guiones básicos en la gestión del Libro del Edificio. Dichos guiones intentan protocolizar el historial de vida de un edificio desde que se proyecta, se entrega y entra en uso.


libro del Edificio
Libro del Edificio: Edificios entregados después del 2000
Para ello marca un conjunto de documentos que deben reflejar el historial del edificio :
- Proyecto
- Licencias
- Manual de uso y conservación
- Contratos de mantenimiento
- Guión de revisiones realizadas
- Actuaciones realizadas con posterioridad,(reformas), ....    

Todo muy bien armado, custodiado, bla bla...... para edificios entregados a partir del 2.000 
Hasta aquí todo parece que tiene un sentido que es el buen mantenimiento de los edificios y su calidad en el envejecimiento.

Libro del Edificio


Parece que la persona encargada de llevar este registro, a simple vista, tendría que ser un técnico que entendiese los distintos elementos del edificio y pudiese dar respuesta a los distintos casos que se pudiesen producir (incidencias).

Es aquí donde empieza mi desazón....
Todos conocemos de empresas que tienen un sistema pensado de tal manera que llevan un registro, cumplen con la ley, y todo gestionado desde la oficina y sin personal cualificado de tal manera que hacen lo que vienen siendo un libro del Edifico Low cost.
En el momento que sale alguna incidencia o no están preparados técnicamente para resolverlo o pasa todo por un sobre coste del servicio.
También existen empresas que realizan la gestión del edificio con técnicos cualificados que por desgracia están en nómina de otras empresas de más calado dentro de la vida del edificio (constructoras, empresas de extintores, ...) que utilizan la contratación de este tipo de técnicos para derivar ingresos.
El sistema consiste en ofertar un precio muy económico del servicio de tal manera que dicho técnico realiza visita al edificio con la única intención, no de realizar un mantenimiento lógico, sino de apuntar un conjunto de incidencias (muchas insignificantes) para derivarlo ( en concepto de pequeños gastos) a la constructora que realmente esta pagando sus servicios. Este tipo de gastos esta hinchados y permitidos por los agentes que controlan el edificio.
Libro del edificio


Dicho todo esto y con este panorama es normal que al vecino (cliente) no le sea de agrado contratar este tipo de servicios ya que o lo ven como innecesarios o como un foco de gastos.

Si realmente el agente que revisa el edificio, es un técnico competente, independiente en su labor, comprometido con el fin ultimo que es el evitar males mayores, el vecino (cliente) apreciará dicha labor y lo verá como algo necesario e imprescindible.

Por otro lado en la actualidad desde la administración no se están tomando las medidas adecuadas para inspeccionar que dichos trabajos se están realizando correctamente.
Existen comunidades de vecinos que por decisión en junta ( y permitido por el administrador) deciden que no se lleve el libro del edifico. Este es un ejemplo de que la administración es impasible con esta ley ya que no posee un registro de dichas actuaciones.
La administración desconoce actualmente si se realiza el seguimiento del libro del edificio y tampoco si cuando se hace se hace correctamente.
Recordemos que para los certificados energéticos no les ha costado nada generar un registro de los inmuebles con certificado e incluso multar si estaban en alquiler sin él.

Este es el panorama del libro del edificio una herramienta metida en un cajón que nadie quiere usar y el que lo hace lo hace por obligación.

Mi propuesta busca ser integro con el trabajo realizado, preocupándome por que las cosas se hagan bien y sin intereses contrapuestos que puedan hacer peligrar estos valores.
Si perteneces a una comunidad de vecinos consúltanos y te daremos respuesta:
Libro del edificio
 







  

jueves, 8 de mayo de 2014

PRECIO EN LA GESTION DEL LIBRO DEL EDIFICIO

Hola a todos los que lean este post.
Escribo desde Pamplona en relación a un caso que me ha sucedido hace poco y que no es el primero.

Una de mis actividades como profesional (Arquitecto Técnico) es la realización del seguimiento del libro del edificio.

Me toca pasar presupuestos a las comunidades para ofertar este servicio.
En su día cuando comencé con esta iniciativa ,siendo un servicio económico como es me oriente hacia no tanto una competencia de precio feroz si no en mejorar el servicio, de tal manera que no sea solo una gestión administrativa si no una acción activa en velar por el buen funcionamiento del inmueble y realizando visitas enfocadas a la resolución de incidencias.

En ese proceso de entrega de presupuestos en los que el costo por vivienda ronda 1€-1,5€/vecino*mes me he encontrado presupuestos de empresas que dejan el precio al 50% del que oferto.
¿Cómo puede ser esto? ¿?Cual es la razón por la que ellos llegan a esos costos y empresas como la mía lo vemos imposible?
¿Cómo una empresa como la mía en la que los costos de personal están al mínimo, sin grandes gastos y siendo íntegros con las horas de dedicación esta tan lejos de lo que ofertan otras empresas?

La respuesta la encontré con un poco de investigación.
En una de las empresas que identifique que daban precios así, entre en su web.
Todo muy bien, una web indicando toda la normativa, referenciando a los técnicos cualificados que tienen y comprometiéndose a un servicio según normativa.
Sin embargo en la página no encontraba quien eran esos técnicos ( ni nombres ni apellidos)
Como Pamplona es pequeño la curiosidad me hizo poner en Google Maps donde se encontraba esa empresa y cuando marque el Street View o mi sorpresa que la empresa que salía no era la que presentaba el presupuesto sino una empresa constructora que se dedica a la ejecución de obras en mantenimiento de edificios y que a su vez tiene otra empresa con otro CIF pero mismos dueños de protección de fuego (extintores, puertas RF,...).
Indicar que en la web no hacia ninguna mención a estas empresas.

Mi enfado en ese momento fue bastante importante ya que si has conseguido pasar un presupuesto y resulta que eres el doble en precio encima parece que el que esta engañando es uno y la sensación que le queda a la persona que ha confiado en ti imaginaros cual es.
Ahí me encajó todo y comprendí la jugada que se generaba con la obtención del Libro del Edifico.
Claro que la comunidad de Propietarios van a pagar un 50% por la gestión del libro del edificio, pero ese mismo técnico se encargará de obligar y hacer las gestiones necesarias para que a través de la empresa de mantenimiento y la de protección del fuego generar las incidencias necesarias ( a veces no necesarias) para con permiso del técnico generar un gasto mayor a la comunidad.

¿Esto se lo puedo demostrar? Pues seguramente no.

No me queda otra que seguir en el mundo de la construcción en momentos de crisis y por lo tanto intentar hacer ver al cliente lo importante que es tener un técnico de confianza que vele por los intereses del administrador de fincas y el propietario de la vivienda. 

Estoy seguro que este tipo de actividades con poca deontología se dan en otros sitios.

Os invito  a que hagáis comentarios de este blog dando vuestra opinión, twiteando el post, poniéndolo en google+ o haciendo un copia pega en vuestros blog, porque al final a los que no les interesa que se sepa es a ellos que andan poniendo nombres distintos a las empresas con un claro motivo de confundir a la comunidad.

Gracias a todos por la colaboración y preguntaros si en donde vivís esta todo "claro".

jueves, 27 de marzo de 2014

BUSCO ARQUITECTO TECNICO

Cada día es más habitual la contratación de servicios a través de internet.
El comienzo en el comercio por internet empezó con productos de consumo pero poco a poco se esta extendiendo a servicios profesionales.
¿Que busca una persona que pone en internet "Busco Arquitecto Tecnico" ?. Esa es la pregunta que nos podemos hacer

Lo primero indicar que es común dos variables en toda contratación. Uno es la calidad del servicio y otro el dichoso precio.

Calidad:

Cuando la entrada de trabajo es a través de un conocido en cierta manera el cliente ya siente que esta poniendo sobre la mesa unas garantías de calidad ya que es alguien recomendado.
Eso no pasa en una búsqueda por internet, en el que las garantías son mas volátiles.
A continuación os pongo un guion de lo que seria aconsejable mirar cuando alguien pone "Busco Arquitecto Tecnico":

  • Esta claro que la persona que estas buscando va a ser alguien que este muy familiarizado con este tipo de entorno, por lo que deberás en primera instancia visitar los primeros enlaces en los que aparecerá los datos de esta persona.
  • Copia su nombre y haz búsquedas en google con su nombre para ver si tiene pagina web o blog asociado. 
  • Si tiene blog o web asociado será una muestra pública de lo que ofrece y seguramente un historial de sus obras ejecutadas. Ten en cuenta que es una información puesta con esa finalidad
  • Te servirá para ver si los trabajos que ha realizado corresponde con lo que estas buscando
  • No te quedes ahí, y sumérgete en las redes sociales, cada una tiene su funcionalidad. 
    • Un perfil en linkedIn nos dará mucha información  de su trayectoria profesional y sus garantías laborales.     
    • Un perfil en Twitter y sus tweets nos puede mostrar mas matices de su día a día, nos dará más información de su forma de pensar, ya que los 140 caracteres que ofrece esta plataforma te llevan a transmitir de forma espontanea información.
    • Por otro lado podrás encontrar otras plataformas como son Facebok, Google+,... pero a mi modo de ver no te darán demasiada información objetiva de la calidad de su trabajo.
    • Añade a esta información otros datos como es comentarios de usuarios ( cada vez mas habitual) o presencia en distintas plataformas de contratación 
Con esto podrás hacerte una idea del historial laboral y de su vinculación con su profesión.

Precio:

El dichoso precio. Esta claro que en la búsqueda por internet mas que en otros ámbitos el precio es un valor de contratación. Alguien que busca en internet tiene presente este dato.
Cuando pone "Busco Arquitecto Técnico" esta intentando recibir información. Entre esa información lo que busca es una referencia de lo que le pude costar el servicio que desea solicitar.
Los servicios de un arquitecto técnico son muy diversos en sus labores y si ase factor le añades un volumen aun es más complicado generar unas tablas que poder colgar en internet.
No creo que haya que hacer mucho caso a frases como "Su certificado energético desde 30€" ya que son precios estudiados como gancho en la que el desde habría que remarcarlo más.
A continuación os pongo un guion de lo que seria aconsejable mirar cuando alguien pone "Busco Arquitecto Técnico":
  • En la búsqueda no pongáis el servicio "certificado energético" sino la profesión que podría daros ese servicio. El motivo es que las plataformas de captación masiva en internet copan este tipo de palabras para posicionarse en internet y sacar la comisión. 
Os pongo un ejemplo con los certificados energéticos de plataformas que lo que hacen es captar. Por un lado sacan dinero de los técnicos que están apuntados en esas plataformas por cada trabajo que les hacen llegar, es decir de un certificado que pude costar 130€, 20€ se van a la plataforma. Venden las bases de datos de los técnicos y de los clientes a empresas que puedan querer esa información. A mi me ha pasado estar en esas plataformas y llamarme empresas ofreciéndome "negocios" preguntarles de donde han conseguido mi información y decirme que de una base comprada a una de estas plataformas.
Indicar que no todas las plataformas actúan así, pero lo que si esta claro es que viven de algo y alguien lo paga. Por lo que aconsejo llegar siempre directamente al técnico, ya que o mejorará el precio el servicio.
  • Usad para pedir precio paginas personales cuando tengáis a un técnico que os ha dado buenas referencias técnicas en internet  (paginas web que no sean plataformas) o foros. En los foros es muy común poner los datos genéricos de la oferta de trabajo sin poner datos personales y de las respuesta volver al punto uno de este articulo.
  • Otro punto y que es más un anotación es indicar lo poco importante a mi modo de ver que resulta el precio de contratación en nuestro sector. El Arquitecto técnico es el encargado de velar ( entre otras cosa) por la calidad final de la obra y por el precio final de liquidación. No me cabe la menor duda que un Arquitecto Técnico se gana perfectamente su sueldo velando por esos intereses.
  • Esto no implica que haya que contratar al caro , ni muchísimo menos pero que si, que se de mas importancia a las garantías laborales que ofrece que a una reducción del 5% en los honorarios.
Son numerosas las obras que podría decir que mis honorarios al promotor han sido 0€.
Pongo un Ejemplo real: 

Obra contratada con la constructora en contrato= 5.000.000 Mill€
En esta obra se me encargo la modificación total del proyecto (con licencia concedida) con revisión de precios continua durante la obra y con la total libertad y responsabilidad en el Arquitecto técnico del control de costos y toma de decisiones.
Liquidación con la constructora al finalizar la obra= 4.180.000 Mill€
Honorarios del Arquitecto Técnico= 65.000 € 


Tengo claro que este caso es extremo por errores clamorosos de proyecto, pero no tengo duda que siendo los honorarios de un arquitecto técnico sobre el 1.5% del presupuesto puede perfectamente sin perdidas de calidades reducir esos costos en la misma proporción del cobro.

Dicho esto y para facilitar la búsqueda a continuación os pongo los enlaces donde podrán conocer mejor mi trabajo y mi perfil. 

Obra nueva:                                       Arquitecto Tecnico
Mantenimiento de edificios:                EdifiCA
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Y supongo que mucho mas en google....

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