lunes, 8 de abril de 2013

PASO A PASO: EL AUTOPROMOTOR

PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN DARSE DESDE QUE SE PLANTEA LA IDEA DE CONSTRUIR UN EDIFICIO HASTA QUE SE MATERIALIZA.
La siguiente relación de pasos y procedimientos es una aproximación a la realidad, planteada como una ayuda u orientación al cliente. No se trata de una relación exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.


Básicamente necesita un proyecto técnico visado, redactado por un profesional con competencias legales. Con dicho proyecto usted seguramente deberá realizar las siguientes tareas:

- solicitar la licencia urbanística en el Ayuntamiento.
- contratar un constructor.
- contratar una póliza de seguro por daños materiales (obligatoria para obra nueva si cambia de propietario antes de 10 años desde la fecha de construcción).
- solicitar un crédito hipotecario con una entidad bancaria.

A) ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

Contactar con un profesional para que le asesore

Si está leyendo este documento ya ha dado el primer paso. Debe dejarse aconsejar por el profesional que le ayudará.
Puede contactar con más de un profesional, e incluso de distintas especialidades, pero siempre deberá haber un profesional coordinador en quien usted deberá depositar su confianza. Este profesional será en general el arquitecto.
Deberá informar al arquitecto de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.

Facilite al arquitecto toda la documentación y datos que le solicite para la redacción del proyecto
Rellene el cuestionario de proyecto con rigor y sinceridad, procure ser preciso, respondiendo sin ambigüedades. Todos estos datos serán tratados con la confidencialidad de la relación profesional arquitecto-cliente. Con ello conseguirá que el producto final se ajuste fielmente sus necesidades reales.
El arquitecto analizará cada una de las respuestas que usted escriba en el cuestionario, y le hará una serie de preguntas o comentarios de aclaración para afinar al máximo en sus preferencias y evitar la aparición de posibles incompatibilidades.

Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto (solo en caso de obra nueva)
Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, usted está obligado a contratar un seguro de daños materiales (solo para obra nueva y en caso de que vaya a venderla antes de 10 años). La compañía aseguradora le exigirá la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que a su vez le requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un estudio geotécnico del terreno.
Cuanto antes haga este estudio geotécnico mejor, puesto que dicha información podrá ser ya recogida en el proyecto por el arquitecto, lo que redundará en una mayor calidad del mismo y adecuación a la realidad.

Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio
No crea que sólo necesitará un arquitecto, generalmente necesitará la presencia de más profesionales:

a) Fase de redacción de proyecto
En esta fase interviene fundamentalmente el arquitecto superior junto con otros técnicos, generalmente especialistas relacionados con instalaciones.
Coordinador en materia de seguridad y salud en fase de proyecto: generalmente no será preciso. Esta labor suele realizarla el arquitecto y su equipo durante la misma redacción del proyecto.

b) Fase de obra
Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:

- Arquitecto: es el director máximo de la obra.

- Arquitecto técnico o aparejador: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto mucho más estrecho con los trabajos, podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.

- Coordinador en materia de seguridad y salud en la construcción: es necesario cuando las obras superan una determinada cantidad económica y cuando es previsible que en la obra vayan a coincidir simultáneamente trabajadores de distintas especialidades o hay subcontratistas (casi siempre). Su función es EXCLUSIVAMENTE comprobar las medidas de seguridad.

- Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT (solo en obra nueva): independientemente del control técnico que llevarán a cabo el Arquitecto y en su caso Arquitecto Técnico, es obligatoria la presencia de un organismo de control técnico de la edificación sólo cuando se debe constituir la póliza de seguro decenal. Se encargan de supervisar la ejecución de las obras paralelamente a la que realizan el arquitecto y el arquitecto técnico o aparejador, sin que puedan sustituirlos. Suele ser un arquitecto técnico que realiza visitas periódicas a la obra.

- Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben realizarse por un laboratorio especializado. Se encargan de realizar el Estudio Geotécnico del terreno así como de los ensayos de los distintos materiales (obligatorios siempre).

Infórmese de qué documentación necesita según la obra que vaya a construir
No es lo mismo construir un chalet que un bloque de apartamentos o una granja. Tampoco es lo mismo construir un chalet con calefacción eléctrica que el mismo chalet con un tanque de gas propano, ni una reforma de una casa antigua.
Necesitará que le preparen la siguiente documentación:

- PROYECTO BÁSICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento.
- PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el inicio de las obras. Generalmente el arquitecto suele redactar un documento conjunto llamado PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN.
- Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que en general si es sencillo le redactará el mismo arquitecto sin incremento de coste.
- ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza los 115.000 € aproximadamente, o completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado.
- Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de Industria de la DGA, consulte al arquitecto para más detalles. En general estos proyectos los redactará un ingeniero industrial, que también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.
- Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial, bares, restaurantes, cafeterías...), necesitará un PROYECTO DE ACTIVIDAD. En general el arquitecto o el profesional que corresponda redactará un PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN que integre también el PROYECTO DE ACTIVIDAD. En este caso la tramitación es más compleja.

Avise siempre con la suficiente anticipación de las modificaciones
Si decide cambiar alguna de las especificaciones de proyecto que le ha comunicado al arquitecto, comuníqueselo lo antes posible para ajustar de nuevo todo el proyecto. Tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega.
El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución

Solicite al arquitecto documentación de cara a evaluar la marcha del proyecto
Es bueno que participe en la marcha del proyecto y pueda verificar que la solución planteada por el arquitecto se ajusta a lo que usted desea.
Analice la documentación con seriedad. Plantee las modificaciones necesarias con precisión, sin ambigüedades.

B) ANTES DE INICIAR LAS OBRAS (I)

Cuando el proyecto haya sido acabado

El arquitecto depositará en el Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón los ejemplares del proyecto (por norma general siete copias). Usted deberá abonar entonces los honorarios pactados con el arquitecto por la redacción del proyecto. Un ejemplar se quedará en el mismo Colegio, otro se lo enviarán al arquitecto, y los cinco restantes serán para usted.

Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento
Deberá solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto. Generalmente le pedirán dos o tres ejemplares del mismo, aunque dependiendo de la complejidad del mismo pueden solicitarle más (si necesita más copias solicíteselas al arquitecto).
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes:

- informe urbanístico del técnico municipal.

- informe de habitabilidad de la Diputación General correspondiente (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar personas).

- informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de municipios con algún tipo de protección histórico-artística o cuando el edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está próximo a un edificio catalogado).

- informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio cuando el edificio en cuestión se erige en suelo clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.

- informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.

- informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, restaurante,...

- informe de la Confederación Hidrográfica correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,... o cuando se pretende disponer una fosa séptica.

- ...

Estos informes pueden ser desfavorables, en ese caso, en el informe se le indicarán las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Debe proporcionar al arquitecto cuanto antes una copia de todos los informes para que proceda a la subsanación de errores, cosa que deberá hacer sin coste alguno.

Solicite ofertas a distintos industriales constructores y gremios
Para contratar a un constructor, contacte con varios de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerle una oferta precisa.

Características a analizar de cada oferta:

- comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar (fontanería, electricidad,...) Si es así deberá tener además en cuenta las ofertas de los industriales de estos capítulos (fontanero, electricista,...), bien porque se las proporcione el constructor (subcontratas del constructor), bien por que las consulte usted directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).

- examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.

- y por supuesto, el PRECIO. En principio, desconfíe de todas aquellas empresas que le facturen por tiempo o jornales: probablemente le pueda salir muy caro. Puede encontrar diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y otros. No se deje deslumbrar por las ofertas más baratas, puede haber gato encerrado (distintas calidades y acabados).

- el TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, pero también suele costar más.

Es importante que analice el asunto de las SUBCONTRATAS:

- Las subcontratas suelen realizarse para tareas específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en su trabajo, lo que es una garantía de calidad.

- Por contra. la presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA, por lo que le costará más caro (salvo que no vayan a coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil).

Contratación del constructorAntes de proceder a contratar pida asesoramiento al arquitecto, ya que este evaluará si las ofertas presentadas se ajustan al proyecto, sobre todo en calidades y materiales.
Una vez decidido quien será el constructor, es preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el contratista antes de empezar y contrate bajo un PRESUPUESTO CERRADO de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución, que todos los contratistas suelen cobrar algo más caras. En cualquier caso, pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pacte una RESERVA DE GARANTÍA, esto es, usted solo abona un porcentaje (generalmente un 95%) de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante).

Contrate a un arquitecto técnico o aparejador
El aparejador es, en general, imprescindible y obligatorio en la mayoría de las obras (consulte con el arquitecto para su caso concreto). Aunque el arquitecto superior es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el arquitecto técnico o aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución y es, en general, quien asume las tareas de coordinación en materia de seguridad y salud durante la construcción.
Es muy recomendable que el aparejador sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún aparejador, déjese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los arquitectos suelen colaborar con algún arquitecto técnico de confianza que es plenamente conocedor del proyecto.
Si usted quiere algún aparejador en particular, dígale al arquitecto quién es, para que pueda implicarse en el proyecto lo antes posible y conocerlo en profundidad.
La labor del técnico es la de supervisar la obra, verificar que el constructor realiza bien su trabajo con los materiales adecuados, y que llegue a sus manos en perfectas condiciones.

En caso de que vaya a necesitar un crédito hipotecario
Si va a necesitar un crédito hipotecario deberá tener en cuenta lo siguiente:

- En el banco le solicitarán abundante documentación: copia del proyecto visado y de la licencia de obras como mínimo.
- Al contratar el seguro hipotecario casi con total seguridad el banco le obligará a contratar además el seguro de responsabilidad por daños en la construcción (obligatorio para obra nueva si la va a vender antes de diez años) con una determinada compañía, generalmente vinculada o dependiente del mismo banco, téngalo en cuenta para valorar las distintas ofertas de bancarias, ya que en general los bancos utilizan el reclamo de los tipos de interés, pero aprovechan estos resquicios para sacar más tajada a la operación.

Usted debería poder negociar libremente qué compañía de seguro contratar para la cobertura de los daños de edificación que se explicará mas adelante.

Contrate una OCT (Organismo de Control Técnico) (sólo en caso de obra nueva) y un Laboratorio de Ensayos
Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no autopromoción y en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.

C) INICIO DE LAS OBRAS
Recuerde que NUNCA DEBE INICIAR LAS OBRAS si no ha obtenido la preceptiva licencia de urbanística o de obras, o no ha realizado el estudio geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.


Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto
Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el certificado de inicio de obra y obtener el libro de órdenes

Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al R.D. 1627/1997, y aunque los técnicos de la Dirección Facultativa cuentan con seguro de este tipo, los jueces suelen condenar al promotor en caso de siniestro (es el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra), por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares (unos 300 ó 450 € aproximadamente) y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.

Exija al constructor un PLAN DE SEGURIDAD
El contratista principal y cada subconstratista están obligados a presentar cada uno un plan de seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud (o a la Dirección Facultativa en caso de que no hubiera coordinador por no ser necesario).
El coordinador o la dirección facultativa examinarán el plan de seguridad presentado por el constructor, y si procede emitirán la correspondiente ACTA DE APROBACIÓN o le comunicarán al constructor las deficiencias detectadas para que las subsane.

Comunique el inicio de obras a la autoridad laboral competente
Con el plan de seguridad aprobado, deberá usted, como promotor, comunicar el inicio de obras a la autoridad laboral competente, que es la que se reseña a continuación:

SR. DIRECTOR DEL GABINETE TÉCNICO PROVINCIAL DE HIGIENE Y SEGURIDAD DE LA D.G.A.
Calle
C.P. Ciudad Provincia

Esta comunicación se realiza con un impreso normalizado, solicite un ejemplar a su arquitecto.

D) DURANTE LAS OBRAS

Compruebe la marcha de los trabajos

Aunque usted no sea experto en la materia, es recomendable que supervise con cierta frecuencia la marcha de los trabajos. No se trata de sustituir a los profesionales, ellos realizan un control técnico sobre calidad de los materiales y de la ejecución, pero usted debe decidir aspectos fundamentales de la obra como los siguientes:

- tipo y modelo de baldosas.
- tipo y modelo de carpinterías.
- tipo y modelo de radiadores
- tipo y modelo de mecanismos eléctricos.
- colores...

Cualquier duda que tenga no dude en plantearla a la dirección facultativa.

Un comentario importante: las obras de construcción no son una ciencia exacta. Los profesionales que trabajamos en ello lo sabemos y estamos acostumbrados pero si usted no es una persona con conocimientos de construcción, es posible que pueda interpretar de forma distinta o errónea distintos procesos constructivos. Si usted cree que algo está mal hecho, comuníquelo a la dirección facultativa lo antes posible, es difícil que se trate de un error, puesto que tanto el aparejador como el arquitecto comprueban con cierta regularidad los trabajos, pero nadie es perfecto, y la solución técnica en ese caso tiene que venir siempre de la mano de los profesionales.

Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa
Si decide modificar cualquier aspecto, por intrascendente que parezca, deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa ANTES que al constructor.

Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un ACTA DE MODIFICACIÓN DE PROYECTO en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Este acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra (usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa)

Abonos parciales: certificaciones de obra
La relación económica va a tenerla usted directamente con el contratista (constructor). Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una factura para que se la abone.
Es MUY RECOMENDABLE que siga el siguiente protocolo:

- compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados (lo que se conoce como Arelación valorada@). Si no hay relación valorada, solicítesela al constructor, de esta forma sabrá qué es lo que está pagando.
- facilite una copia de la relación valorada a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado bien.
- pague al constructor cuando la dirección facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme a proyecto de forma correcta. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama Acertificación de obra@, en general no suele hacerse salvo en obras para la Administración, en las que es obligatorio.

Caso particular: créditos hipotecarios
En el caso de que usted haya solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo mas probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo.
Antes de la constitución del préstamo hipotecario, el banco o caja de ahorros le solicitará abundante documentación, entre ella la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN, (solo en caso de obra nueva) generalmente será solicitada directamente desde la Notaría o la entidad de crédito al arquitecto redactor de forma completamente transparente para usted.
Recuerde que un crédito hipotecario tiene peculiaridades, entre otras las siguientes:

- la entidad de crédito encarga a una sociedad de tasación la valoración de las obras proyectadas.
- esta valoración no tiene porqué coincidir con la de proyecto.
- en muchos casos el crédito hipotecario no se concede por el total del valor de tasación, sino por un porcentaje en torno al 80%.

E) FINAL DE OBRA

Certificado final de obra

El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos LA OBRA ESTÁ ACABADA, por lo que sólo se emitirá este certificado cuando realmente se hayan concluido todos los trabajos.
Acompañan al certificado una pequeña memoria de fin de obra, descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas, fotografías, documentación técnica de las modificaciones,...
La fecha de este certificado implica que comienza a contar el plazo de garantía que tienen las obras.
Este certificado TIENE QUE ESTAR VISADO por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.
Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción,...) tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.

Libro del Edificio
El arquitecto director de obra le deberá facilitar el Libro del Edificio, que se trata de un documento donde se recogen la siguiente documentación además del proyecto inicial:

- Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones de proyecto aprobadas)
- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.

Seguros de garantía por defectos de la construcción (SÓLO EN CASO DE OBRA NUEVA)
Vienen regulados por el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Usted como promotor está obligado a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva, SÓLO SI TIENE PREVISTO TRANSMITIR EL INMUEBLE ANTES DE DIEZ AÑOS CONTADOS DESDE LA FECHA DE FIN DE OBRA.

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la ley. y que son los siguientes:

Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

El tomador del seguro es usted como promotor, y el beneficiario sería siempre el usuario final, que puede ser usted u otra persona si decide usted vender el edificio.
Usted deberá exigirle al constructor EN TODO CASO un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

Acta de recepción provisional
Finalizada la obra por completo se redacta el ACTA DE RECEPCIÓN PROVISIONAL (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, usted recibe el edificio y corre el plazo de garantía. En general se trata de un documento que sólo lo exige la Administración en sus obras, y para particulares el certificado de fin de obra causa los mismos efectos, aunque recientemente las OCT vienen pidiendo expresamente un acta de recepción de las obras.

Licencia de primera ocupación
Deberá solicitar al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación del edificio. Le exigirán el certificado de fin de obra y la documentación de las modificaciones (en caso de que las hubiera habido). es posible que los servicios técnicos municipales realicen una inspección en algunos casos (en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, es obligatorio).
En general, en municipios pequeños no suele ser necesaria.

Acta de recepción definitiva
Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.

Garantías de las que dispone
Como usuario está usted amparado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, art 19, y los seguros obligatorios especificados en el punto 22.


Si tiene cualquier duda o necesita aclaraciones, no dude en ponerse en contacto con el arquitecto.

FUENTE: JuanjoWebmaster de Soloarquitectura.com

lunes, 11 de junio de 2012

URBANIZACION CAMPUS EMPRESARIAL DE LEKAROZ (NAVARRA)

EL CAMBIO ES EL UNICO CAMINO

EL PASADO
La demolición del antiguo colegio de Lekaroz

AGENTES
Promotor: Gobierno de Navarra (SPRIN)
Proyecto y Dirección de Obra y Ejecución: Construcciones Olloquiegui s.l.
Project Manager: Eduardo Apesteguía Zubillaga

Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico

Todos los comienzos son complicados y este no iba a ser menos.
Para poder acometer el proyecto empresarial antes había que realizar la demolición prácticamente total del antiguo colegio de Lekaroz y la recuperación de elementos históricos y la conservación  integra de la iglesia para futuras actuaciones
El edificio aunque en ciertas zonas el aspecto exterior era bueno el paso del tiempo, la climatología y la falta de un mantenimiento hacia peligrar zonas estructurales del mismo generando peligro de un futuro derrumbe no controlado.
La demolición del mismo tenía la dificultad añadida de tener la iglesia adherida al colegio y la conservación de dos sauces que se encontraban en los patios interiores del edificio.
En todo momento se realizaron los trabajos respetando al máximo la actividad diaria de la zona y minimizando los efectos de dichos trabajos

EL PRESENTE
La Urbanización de un nuevo entorno empresarial

AGENTES
Promotor: Gobierno de Navarra (CEIN)
Proyecto y Dirección de Obra: AA Arquitectos Asociados S.L.P., AM Ingenieros S.L. e INGEAcb S.L.
Construcción: IC Construcciones
Coordinador de Seguridad y salud: Eduardo Apesteguía Zubillaga
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
(Extracto de la memoria de proyecto de Urbanización)
El concepto generador del modelo de implantación empresarial es el de flexibilidad: En lugar de someter la implantación de las actividades a su adaptación a un parcelario prefijado, la propuesta plantea la superposición al suelo destinado a este uso de una trama reticular que lo subdivide en unidades de 7,5* 7,5 metros. Esta unidad mínima generadora, de superficie útil aproximada de 50 m², se puede agrupar con otras semejantes de un modo flexible para, a partir de la adición de módulos colindantes, adaptarse a las necesidades morfológicas y de superficie de cada una las actividades a implantar. El control de la densidad edificatoria y el mantenimiento de las zonas verdes entre los volúmenes edificatorios se aseguran a través del establecimiento de unos ratios que vincularán de un modo directo y proporcional la superficie ocupada por la actividad con la superficie de zonas verdes que ha de mantenerse.
Este sistema admite por tanto la coexistencia en un mismo espacio de pequeñas y grandes empresas dedicadas a actividades económicas de valor añadido. Del mismo modo, se entiende que este parcelario podría dar cabida también a usos docentes, tal vez en relación directa con las actividades económicas vecinas.
Se contempla un desarrollo de este tipo de hasta una superficie aproximada de unos 25.000 m², entendiendo que por encima de estos valores la densidad edificatoria tendría un peso excesivo sobre el medio, y que un modelo más natural y controlado favorecerá la integración de estas actividades en la secuencia de espacios naturales que arranca en el linde norte del ámbito y llega hasta la ribera del río Baztán y las zonas recreativas a él vinculadas.
· Usos Educativos: Poblado de servicios educativos vinculados a las actividades económicas.
· Actividades Económicas: Campus empresarial destinado a usos terciarios y servicios profesionales; e implantación de actividades productivas autóctonas.
· Otros usos: Consolidación de la Gruta de la Virgen de Lourdes como punto de interés ambiental y religioso.

En todo este proceso de urbanización se ha realizado una recuperación de la Iglesia que permite en un futuro usarlo como zona multiusos al servicio del Campus Empresarial.

Proceso constructivo: Pincha Aqui




EL FUTURO
La Implantación de nuevas iniciativas empresariales (Centro de inmersión Lingüística)

AGENTES
Promotor: Gobierno de Navarra (CEIN)
Proyecto Basico: AA Arquitectos Asociados S.L.P.
Proyecto de AACC: AM Ingenieros S.L.
Proyecto de Ejecucion y Dirección de Obra: TYM Asociados S.L.
Construcción: ARIAN Construcciones
Gestor: Sedena S.L. y Red Leaf S.L.
Project Manager: Eduardo Apesteguía Zubillaga

Ya se está trabajando con futuras iniciativas y la que resulta más inmediata en el tiempo es el nuevo edificio de Inmersión Lingüística en una de las parcelas del campus empresarial de Lekaroz.
En dicho edificio de carácter docente se pretende realizar cursos de idiomas en las que el alumno se sumerja en un ambiente relajado con técnicas modernas de aprendizaje en las que el entorno y la convivencia ayuden al objetivo del alumno y el profesorado.
Proceso constructivo: Pincha Aqui









Agradecimiento a todos los que hacen posible en estos tiempos tan difíciles que las nuevas iniciativas se materialicen.
             Gobierno de Navarra (CEIN y SPRIN)
Demoliciones Olloquiegui
IC Construcciones
AM Ingenieros
INGEAcb
Arian Construcciones
TYM Asociados
Sedena
Red Leaf

martes, 22 de noviembre de 2011

CENTRO DE INMERSION LINGÜISTICA EN LEKAROZ (NAVARRA)

Comienzan las obras de ejecucion del nuevo Centro de Inmersion Lingüistica dentro de la iniciativa del Gobierno de Navarra del Campus Empresarial de Lekaroz.
Este edificio pretende ser el baluarte en el comienzo de la actividad en el campus de la zona del Baztan.

AGENTES
Promotor: Gobierno de Navarra (SPRIN)
Project Manager: Eduardo Apesteguia Zubillaga
Proyecto y Direccion de Obra: TYM Asociados
Construcción: ARIAN
Empresas gestoras: CIL-Lekaroz


(Extracto de la memoria de proyecto e imagenes generados por TYM Asociados)

EDIFICACION PROPUESTA
La propuesta se ha elaborado respondiendo a diversos objetivos: Proponer una edificación de alta calidad constructiva y formal, que dé respuesta al programa propuesto por la propiedad como Centro de Inmersión Lingüística. El ámbito de actuación se circunscribe al ámbito de la parcela UM1. Se proyecta la urbanización de la parcela, la construcción del edificio para el centro lingüístico, la urbanización y la construcción de un pequeño pabellón docente y la instalación de servicios urbanísticos para los futuros pabellones similares al planteado. Además se incluye el equipamiento de la cocina, la instalación de dos hogares chimeneas en los salones y la colocación de cuatro carriles para muros móviles incluyendo la colocación completa de sólo uno de ellos.
El proyecto se ha desarrollado de acuerdo con las posibilidades del solar y teniendo en cuenta los requerimientos de la propiedad en lo referente al programa de necesidades.
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico

Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico


Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico


ESQUEMA FUNCIONAL:
El proyecto de ejecución ha seguido con fidelidad la propuesta original del proyecto básico. Únicamente se ha modificado las cubiertas que se han definido con dos cubiertas únicas a un agua a distinta altura en su coronación que refuerzan el carácter vernáculo de la propuesta original.
La propuesta inicial nace con la idea de que la mejor manera de actuar en un área semirural no ha de estar formado por obras singulares, sino que son necesarias la sistematicidad, cierta homogeneidad, y modestia expresiva en los edificios residenciales. La cercanía del pueblo de Lekaroz con un marcado carácter tradicional en su arquitectura es determinante en la composición. Se realiza así una reinterpretación de la arquitectura tradicional pero bajo una perspectiva moderna.
El edificio se desarrolla según los ejes definidos por la futura ordenación del Campus Empresarial. La implantación queda condicionada por la regata al oeste y la distancia requerida para cumplimentar la servidumbre como cauce público. Por otro lado, la orografía se eleva al Este, encajonando en cierta manera el emplazamiento del edificio. El programa se desarrolla en Planta Baja + Primera + Entrecubierta. La planta baja acoge los espacios comunes: recepción, comedor, salones, cocina, aulas, almacenes e instalaciones. Si bien el acceso se resuelve desde el sur, la vida interior del edificio se asoma hacia el Oeste, a través de un porche longitudinal.
Sobre la planta baja de forma rectangular, se levanta una planta y un bajocubierta donde se distribuyen 48 habitaciones dobles (42 estándares, cuatro más grandes en los testeros y dos adaptadas para personas con (minusvalía.) y un oficio en cada planta. La comunicación vertical se resuelve mediante dos núcleos de escaleras y un ascensor.
La urbanización se desarrolla completando el ámbito entre la fachada sur y el aparcamiento planteado en la urbanización general (fuera del ámbito del presente proyecto), creando una zona verde perimetral y construyendo diferentes viales y zonas peatonales que conectan el centro con los senderos incluidos en el proyecto de urbanización en el suelo no urbanizable en torno a la Balsa de los Frailes. Es importante reseñar la necesidad de comunicar la zona de acceso con la parcela norte mediante un vial de servicio de 3m de ancho. Para ello es necesario desmontar y estabilizar parte de la ladera situada al Este de la futura edificación.

 Planta Baja
Planta Primera y Segunda

Planta Cubierta

ASPECTOS FORMALES
La edificación se ordena sobre los ejes generadores de la trama del futuro campus de Lekaroz. Sobre un zócalo que aísla la edificación del terreno se apoyan dos volúmenes lineales a dos aguas.El zócalo de concepción neutra tiene como puntos reseñables el gran porche longitudinal que se abre al Oeste y el porche de en la Fachada sur que protege la entrada principal del edificio.
El protagonismo del edificio recae en el juego volumétrico de las plantas elevadas. Dichos volúmenes se proyectan con una arquitectura muy simple: fachadas raseadas en blanco en contraste con la cubierta a dos aguas en teja plana. Los huecos puntuales en los pasillos contratan con los horizontales en las habitaciones. La arquitectura muy austera trata de relacionarse con la arquitectura monástica tradicional.
CALIDAD MEDIOAMBIENTAL Y ESTRATEGIAS DE SOSTENIBILIDAD ACTIVAS Y PASIVAS
Habitaciones con orientación Este u Oeste y ventilación cruzada. Composición con huecos de fachada de tamaño contenido. Porches de gran profundidad protegen los huecos del fachada Oeste y Sur creando colchón térmico. Creación de cubiertas inclinadas, adecuadas a la climatología y arquitectura del entorno. Utilización de materiales duraderos y saludables, con expresión propia y bajo mantenimiento
CONDICIONES ESTÉTICAS
Las edificaciones se conformarán atendiendo y respetando la esencia de la morfología y tipologías, cuidando los aspectos volumétricos y escalas tradicionales del Valle de Baztán.
Los elementos estéticos de la edificación se compondrán de los siguientes materiales y características:
FACHADAS
Acabados en enfoscados y enlucidos, raseos, aplacados, mamposterías, sillerías, madera, vidrio y acero cortén. Se emplearán colores característicos de las edificaciones de uso residencial existentes en el Valle. Con carácter general, se prohíben aquellos materiales que sean imitación de otros sistemas constructivos tradicionales. Podrán contar con zócalos pétreos de altura igual o inferior a la altura libre de la planta baja, quedando prohibidos para este uso los materiales cerámicos vidriados o terrazos, y pudiendo sobresalir hasta 10 cm. con respecto al plano de fachada.
CUBIERTAS
Las cubiertas serán de teja, zinc y cobre. Se prohíben las cubiertas de fibrocemento. Podrán desarrollarse a una, dos, tres o cuatro aguas. La pendiente máxima de cubierta será del 40%, permitiéndose la solución de cubierta plana hasta un máximo del 40 % de la superficie en planta de la cubierta. Los aleros serán de madera o metálicos, hasta un vuelo máximo de 1,5 m
HUECOS y CARPINTERÍAS
El diseño de las proporciones de los huecos tenderá a la composición vertical de los mismos, debiendo de ser rectangulares. La carpintería exterior podrá ser de madera, acero cortén, o aluminio lacado en colores oscuros.
VUELOS y BALCONES:
Vuelos no restringidos en long. de fachada hasta una profundidad de 1,5 m. Su edificabilidad computará al 100 % si son cerrados (miradores) o están abiertos en sólo uno de sus lados, y al 50 % si están abiertos en 2 más de sus lados.
RÓTULOS
Deberán integrarse en la composición de las fachadas.




(Extracto de la memoria de proyecto e imagenes generados por TYM Asociados)

Mas informacion en http://www.cil-lekaroz.com/inicio

lunes, 21 de marzo de 2011

VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA EN GAMIZ-FICA (VIZCAYA)

Datos
Proyectista: Luis Parages Martinez
Dirección de Obra: Oscar Gongora Sasal y Eduardo Apesteguia Zubillaga
Constructor: Casastar Building s.l.
Estado final:
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico


El programa de necesidades requiere proyectar una vivienda unifamiliares aislada.
La vivienda constará de una planta sobre rasante con un programa de salón-comedor, cocina, lavadero, office, sala de juego de niños, despacho, tres dormitorios, vestidor, tres baños, un aseo y garaje en planta baja, con una reserva de espacio dentro de la parcela para jardín de uso privativo. El almacén de material agrícola-ganadero se desarrolla adosado a la vivienda y consta de un
espacio diáfano destinado a almacén, otro almacén de menor tamaño y un baño.

PLANOS:


Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
La
El garaje, de dos plazas, se sitúa adosado a la vivienda y tiene acceso directo a la misma a través de una rampa que comunica con el vestíbulo de la vivienda. En la
planta baja se destinará a vivienda, a garaje y a almacén de material agrícola. El acceso a la vivienda se resuelve en el interior de la parcela, tras atravesar toda una superficie pavimentada se llega al porche delantero desde el que pasamos a la vivienda. Una vez dentro, un vestíbulo desde el cual tenemos acceso a todas las zonas de la misma: a la izquierda, un office desde el que se accede a la cocina y a un lavadero. A la derecha, un aseo y una sala de juego de niños. De frente accedemos a un distribuidor donde a la derecha aparecen un despacho y el salón-comedor, a la izquierda dos dormitorios, cada uno con un cuarto de baño en el interior, y de frente accedemos al dormitorio principal, atravesando antes un vestidor y un tercer cuarto de baño. Desde el salóncomedor se sale a un porche trasero.planta baja nos encontramos, integrado en el mismo volumen de la vivienda y el garaje, con el almacén de material agrícola. Desde el exterior, un pequeño porche da acceso a una sala donde aparecen espacios abiertos sectorizados por muros. A la izquierda aparece un segunda almacén, más pequeño, y un cuarto de baño. Al fondo del almacén principal existe una salida a un segundo porche trasero.

PROCESO CONSTRUCTIVO:






 






 










Se trata de una construcción de una vivienda unifamiliar y un almacén de material agrícolaganadero, en la parcela 101, situada en el Polígono 1 de Gámiz-Fika (Vizcaya).
Este Proyecto de Ejecución trata de definir un tipo de vivienda que no supere los parámetros urbanísticos vigentes para la obtención de la Preceptiva Licencia Municipal de Obras necesaria para su construcción, así como definir todos los parámetros para la ejecución material de la construcción proyectada.

lunes, 14 de marzo de 2011

VIVIENDA UNIFAMILIAR EN ESTIRIBAR (NAVARRA)

La combinación de un sistema constructivo americano con la estetica de casa tradicional del norte de España.

Datos
Proyectista: Luis Parages Martinez
Dirección de Obra: Oscar Gongora Sasal y Eduardo Apesteguia Zubillaga
Constructor: Casastar Building s.l.
Estado final:
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico


Descripción:

La planta baja se destinará a vivienda y a garaje. El garaje, de una plaza, se sitúa adosado a la vivienda.
El acceso a la vivienda se resuelve en el interior de la parcela, tras atravesar una superficie pavimentada se llega al porche delantero desde el que pasamos a la vivienda. Una vez dentro, un vestíbulo que da paso al Salón-Comedor, a la izquierda, a una sala de juego de niños, un aseo y una cocina a la derecha y, de frente, a la escalera de subida a la planta primera; Desde la cocina y el salón se accede a un porche trasero. La cocina cuenta con una despensa y tiene acceso directo al garaje, que tiene cabida para un vehículo y al que se accede en coche directamente desde la calle de enlace entre la calle San Juan y la Carretera NA-2337.
A través de la escalera accedemos a la planta primera.
En la planta primera nos encontramos con tres dormitorios; uno a un lado, otro de frente y otro al otro lado, este último con un baño y un vestidor propios. A la izquierda nos encontramos con un segundo cuarto de baño.
Todas las dependencias de la vivienda, exceptuando el vestidor, disponen de luz natural y ventilación.
Tipológicamente se ha diseñado un edifico de corte tradicional, empleándose materiales como el revoco coloreado, la mampostería de piedra y la teja cerámica

Planos:
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico

Cimentación:

En ningún punto de la parcela se prevé la excavación de tierras por debajo de la rasante de las calles perimetrales.
Se realiza un desbroce del terreno coincidente con la proyección en planta de la vivienda, fijando la cota cero en el nivel de pavimento terminado sobre forjado sanitario de planta baja creando así una cámara de aire bajo forjado.

Estructura

Los forjados están constituidos por vigas de madera apoyadas sobre el durmiente en planta baja, o sobre el testero superior de los muros de la planta baja en el caso de los forjados de la planta piso. Todo el forjado de planta baja queda elevado sobre el suelo y ventilado desde la cara inferior. La base o cara superior del suelo está formada por un tablero de fibras orientadas (osb) sobre el que se coloca un aislamiento a base de lana de roca, para recibir el pavimento definitivo. Formación de viguetas de forjado, escuadría igual a la existente, madera de pino de 1ª calidad, en longitudes superiores a 3,50 m. Colocadas, durmiente tratado para apoyo de revoltón, según CTE/DB-SE-M.
Los entramados verticales están formados por montantes verticales arriostrados. Madera de Pino Norte, sección 38x140mm, cepillada por 4 caras, secada hasta 18% humedad, en escuadrías normales, exenta de nudos y faltas, en vigas, correas y elementos de estructura de forjados, paredes y cubiertas, trabajada y colocada, según CTE/DB-SE-M. Las instalaciones se distribuyen pasando por dentro de los muros. En los huecos interiores de los entramados de los muros se encuentra el aislamiento a base de lana de roca. Los aspectos básicos que se han tenido en cuenta a la hora de adoptar el sistema estructural son principalmente la resistencia mecánica y estabilidad, la seguridad, la durabilidad, la economía, la facilidad constructiva, la modulación y las posibilidades de mercado


Fachada:

Los entramados verticales están formados por montantes verticales arriostrados. Madera de Pino Norte, sección 38x140mm, cepillada por 4 caras, secada hasta 18% humedad, en escuadrías normales, exenta de nudos y faltas, en vigas, correas y elementos de estructura de forjados, paredes y cubiertas, trabajada y colocada, según CTE/DB-SE-M. Las instalaciones se distribuyen pasando por dentro de los muros. En los huecos interiores de los entramados de los muros se encuentra el aislamiento a base de lana de roca. Estas paredes exteriores tipo "sandwich" tienen grosor de 160mm, incluyen una capa de aislante termoacústico con grosor 140mm, barrera de vapor y agua. Cerramiento exterior en tableros OSB ó placas de cemento con madera ignífugas. Las uniones se realizan con placas galvanizadas. Los cerramientos exteriores adoptan el aspecto de muros de carga. Los materiales empleados serán los revocos coloreados con colores armónicos con el conjunto, y aplacados continuos de piedra para el zócalo en soluciones tradicionales de los edificios de Esteribar. En caso de que durante la ejecución de la obra se proponga enfatizar los elementos de esquina o las mochetas de puertas y ventanas de fachada, se utilizará piedra arenisca rojiza o amarilla del tipo Baztán o calizas azules en tamaño y colores similares a los del resto del Valle.

Estracto proyecto autor Luis Parages Martinez

Proceso constructivo:

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Contacto Blog

Eduardo Apesteguía
Eduardo@arqtecnavarra.es