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jueves, 27 de marzo de 2014

BUSCO ARQUITECTO TECNICO

Cada día es más habitual la contratación de servicios a través de internet.
El comienzo en el comercio por internet empezó con productos de consumo pero poco a poco se esta extendiendo a servicios profesionales.
¿Que busca una persona que pone en internet "Busco Arquitecto Tecnico" ?. Esa es la pregunta que nos podemos hacer

Lo primero indicar que es común dos variables en toda contratación. Uno es la calidad del servicio y otro el dichoso precio.

Calidad:

Cuando la entrada de trabajo es a través de un conocido en cierta manera el cliente ya siente que esta poniendo sobre la mesa unas garantías de calidad ya que es alguien recomendado.
Eso no pasa en una búsqueda por internet, en el que las garantías son mas volátiles.
A continuación os pongo un guion de lo que seria aconsejable mirar cuando alguien pone "Busco Arquitecto Tecnico":

  • Esta claro que la persona que estas buscando va a ser alguien que este muy familiarizado con este tipo de entorno, por lo que deberás en primera instancia visitar los primeros enlaces en los que aparecerá los datos de esta persona.
  • Copia su nombre y haz búsquedas en google con su nombre para ver si tiene pagina web o blog asociado. 
  • Si tiene blog o web asociado será una muestra pública de lo que ofrece y seguramente un historial de sus obras ejecutadas. Ten en cuenta que es una información puesta con esa finalidad
  • Te servirá para ver si los trabajos que ha realizado corresponde con lo que estas buscando
  • No te quedes ahí, y sumérgete en las redes sociales, cada una tiene su funcionalidad. 
    • Un perfil en linkedIn nos dará mucha información  de su trayectoria profesional y sus garantías laborales.     
    • Un perfil en Twitter y sus tweets nos puede mostrar mas matices de su día a día, nos dará más información de su forma de pensar, ya que los 140 caracteres que ofrece esta plataforma te llevan a transmitir de forma espontanea información.
    • Por otro lado podrás encontrar otras plataformas como son Facebok, Google+,... pero a mi modo de ver no te darán demasiada información objetiva de la calidad de su trabajo.
    • Añade a esta información otros datos como es comentarios de usuarios ( cada vez mas habitual) o presencia en distintas plataformas de contratación 
Con esto podrás hacerte una idea del historial laboral y de su vinculación con su profesión.

Precio:

El dichoso precio. Esta claro que en la búsqueda por internet mas que en otros ámbitos el precio es un valor de contratación. Alguien que busca en internet tiene presente este dato.
Cuando pone "Busco Arquitecto Técnico" esta intentando recibir información. Entre esa información lo que busca es una referencia de lo que le pude costar el servicio que desea solicitar.
Los servicios de un arquitecto técnico son muy diversos en sus labores y si ase factor le añades un volumen aun es más complicado generar unas tablas que poder colgar en internet.
No creo que haya que hacer mucho caso a frases como "Su certificado energético desde 30€" ya que son precios estudiados como gancho en la que el desde habría que remarcarlo más.
A continuación os pongo un guion de lo que seria aconsejable mirar cuando alguien pone "Busco Arquitecto Técnico":
  • En la búsqueda no pongáis el servicio "certificado energético" sino la profesión que podría daros ese servicio. El motivo es que las plataformas de captación masiva en internet copan este tipo de palabras para posicionarse en internet y sacar la comisión. 
Os pongo un ejemplo con los certificados energéticos de plataformas que lo que hacen es captar. Por un lado sacan dinero de los técnicos que están apuntados en esas plataformas por cada trabajo que les hacen llegar, es decir de un certificado que pude costar 130€, 20€ se van a la plataforma. Venden las bases de datos de los técnicos y de los clientes a empresas que puedan querer esa información. A mi me ha pasado estar en esas plataformas y llamarme empresas ofreciéndome "negocios" preguntarles de donde han conseguido mi información y decirme que de una base comprada a una de estas plataformas.
Indicar que no todas las plataformas actúan así, pero lo que si esta claro es que viven de algo y alguien lo paga. Por lo que aconsejo llegar siempre directamente al técnico, ya que o mejorará el precio el servicio.
  • Usad para pedir precio paginas personales cuando tengáis a un técnico que os ha dado buenas referencias técnicas en internet  (paginas web que no sean plataformas) o foros. En los foros es muy común poner los datos genéricos de la oferta de trabajo sin poner datos personales y de las respuesta volver al punto uno de este articulo.
  • Otro punto y que es más un anotación es indicar lo poco importante a mi modo de ver que resulta el precio de contratación en nuestro sector. El Arquitecto técnico es el encargado de velar ( entre otras cosa) por la calidad final de la obra y por el precio final de liquidación. No me cabe la menor duda que un Arquitecto Técnico se gana perfectamente su sueldo velando por esos intereses.
  • Esto no implica que haya que contratar al caro , ni muchísimo menos pero que si, que se de mas importancia a las garantías laborales que ofrece que a una reducción del 5% en los honorarios.
Son numerosas las obras que podría decir que mis honorarios al promotor han sido 0€.
Pongo un Ejemplo real: 

Obra contratada con la constructora en contrato= 5.000.000 Mill€
En esta obra se me encargo la modificación total del proyecto (con licencia concedida) con revisión de precios continua durante la obra y con la total libertad y responsabilidad en el Arquitecto técnico del control de costos y toma de decisiones.
Liquidación con la constructora al finalizar la obra= 4.180.000 Mill€
Honorarios del Arquitecto Técnico= 65.000 € 


Tengo claro que este caso es extremo por errores clamorosos de proyecto, pero no tengo duda que siendo los honorarios de un arquitecto técnico sobre el 1.5% del presupuesto puede perfectamente sin perdidas de calidades reducir esos costos en la misma proporción del cobro.

Dicho esto y para facilitar la búsqueda a continuación os pongo los enlaces donde podrán conocer mejor mi trabajo y mi perfil. 

Obra nueva:                                       Arquitecto Tecnico
Mantenimiento de edificios:                EdifiCA
Mi twitter:                                          Twitter
LinkedIn                                            LinkedIn
Google+                                            Google+
Y supongo que mucho mas en google....

viernes, 21 de febrero de 2014

REFORMA Y DECORACION DE ASESORIA LABORAL DE LOCAL EN PAMPLONA

A continuación os presentamos la reforma de local en Pamplona.
Esperamos os guste.











lunes, 21 de octubre de 2013

CASAS AMERICANAS

Estamos en un momento de cambio, y las nuevas soluciones se imponen respecto a los sistemas tradicionales.
En una España dominada por el ladrillo y el hormigon se esta imponiendo poco a poco de manera aplastante el sistema de construcción canadiense. Un sistema que reduce los costos de ejecución en un 30%.
Según la actual situación económica que tenemos se vuelve un sistema muy apetecible por el cliente. Además de esta virtud tiene un carácter de edificación sostenible que la hace mas atractiva si cabe.
Este es un blog de la empresa con la que trabajamos que os puede interesar.

http://casas-americanas.blogspot.com/

En un posterior post os ondee las obras realizadas con ellos en el norte de España.
Un saludo

VIVIENDAS REALIZADAS CON SISTEMA AMERICANO



Os enseño a continuación modelos de viviendas realizados con nosotros con sistema americano.
Como podeis observar en algunos casos no se distingue con los actuales sistemas.


Lo que los clientes nos trasmiten tras llevar un tiempo viviendo en ellas es que poseen un aislamiento térmico perfecto sin puentes termicos y con una inercia termica muy confortable.
Esto quiere decir que son viviendas que cuando tienes que calentarlas tardas muy poco en conseguir una temperatura adecuada y por su buen aislamiento y la eliminación de puentes térmicos por el tipo de sistema constructivo que llevan una vez que dejas de adminstrar calor la vivienda mantiene la temperatura durante un periodo más largo que en un sistema tradicional.





Espero os guste.
En otro post os colgaré fotos de ejecucion de obra.  

FIN DE OBRA EN ALZORRIZ

Ya hemos terminado una vivienda en Alzorriz.
Ha sido un placer el haber podido trabajar con Julian Galar y su estudio de arquitectura
Espero que lo disfruten los clientes.

lunes, 2 de septiembre de 2013

UNA MANERA DIFERENTE DE CONSTRUIR

Si estás cansado de ver siempre  lo de siempre esta es tu sección. Te presentamos dos maneras de construir diferente que por calidad, confortabilidad, rapidez y economía se están imponiendo por momentos.
Olvídate del hierro y el hormigón Te ofrecemos una manera diferente de hacer tu casa.
Dos sistemas que dejan atrás los conceptos de pilares, vigas y zunchos y plantean sistemas rápidos de construcción y económicos en madera.
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energeticoArquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico

Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico

 

Paneles Contralaminados


Una manera diferente de concebir la construcción de una vivienda.

El sistema rápido, eficaz y preciso permite realizar viviendas en un tiempo record con unos niveles de eficacia y confort térmico altos.

Una alternativa a los sistemas tradicionales del hormigón y metal que en Estados Unidos se está imponiendo por momentos.
  

 



Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
 

 

Entramado Ligero

Si lo que quieres es el mejor precio para la realización de tu vivienda
Sin perder la confortabilidad, la seguridad de un producto bien acabado, la solución es el entramado ligero en madera.
Un sistema que lleva muchos años en el mercado pero que en Europa no se ha extendido.
Económico, seguro y confortable, esas son sus virtudes.
 

Consúltanos para saber más sobre del sistema.

Extracto sacado de Arquitecto Técnico Navarra (Sección: Diferente)

 

 

miércoles, 31 de julio de 2013

NUEVA WEB

Os presento mi nueva web que he creado.

 Arquitecto Técnico Navarra

En ella intento resumir mi actividad profesional.
Intentaré tenerla al día.
Como ha sido un producto creado por mi desde el desconocimiento de este tipo de plataformas estoy en proceso de aprendizaje.
Espero pronto designarle el dominio definitivo y poder posicionarla en Google.

Espero os guste.

miércoles, 26 de junio de 2013

LA CERTIFICACION ENERGETICA, UN PASO LOGICO

En un mundo en el que las energías de producción fósil cada vez son más escasas y caras, en un mundo en el que las energías renovables no cubren las necesidades totales de la sociedad, debemos mirar hacia un consumo menor.
 
Industrias más evolucionadas que la construcción ya están dan pasos en este sentido desde hace tiempo.
Cuando la industria de la telefónica móvil ve como una de sus grandes limitaciones es la duración de la batería deciden seguir dos caminos paralelos, el primero y lógico es investigar baterías que generen una autonomía mayor. El otro menos lógico hacer que su sistema operativo gestione mejor ese recurso escaso.
 
Un ejemplo lo tenemos con el eslogan de Apple y su batería.
 

"La Autonomía es muy grande. La batería no"

Clara referencia a la gestión del recurso. (El sistema Operativo)
 
 
Otro caso que nos puede dar luz en la evolución de la construcción, es la industria del automóvil.
Hace años que se dieron cuenta que para poder estar en el mercado tan importante era hacer un coche a un precio de venta competitivo como a un precio de vida útil bajo.
Aquí la limitacion era el consumo y el constante incremento del precio del petróleo.
 
Durante estos últimos 15 años cada modelo que sacaban era un reto al consumo.
Lo que llegaba al cliente eran cada vez modelos mas eficientes, pero en la trastienda cuatro "frikis" se dedicaban a crear prototipos que gracias a su diseño aerodinámico, su motor eléctrico, su poco peso y su placa solar en el techo podían recorrer hasta 10 kilómetros si hacia sol.
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
 
Esto nos puede parecer gracioso, pero hoy es el día en el que empresas como Renault sacan modeos como el Zeo con una autonomía de 200 km, 100% eléctrico y emisión 0 de CO2.
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
 

¿En que momento estamos en la Construcción?

 
No parece difícil contestar esta pregunta. Estamos sumidos en una crisis inmobiliaria en la que la renovación del parque inmobiliario es muy bajo, en el que el suministro eléctrico, gasóleo, gas, ... es una incógnita que se resuelve siempre de manera alcista.
Esto nos hace pensar que claro que es importante hacer viviendas eficientes, pero también lo es hacer eficientes las que ya tenemos.
 

¿Cuál es el camino?

 
El camino es hacer viviendas con emisiones 0 de CO2 y con una vinculación en el menor grado posible al precio del distribuidor de energía de turno.
 

¿Cómo lo conseguimos?

 
Pues tan importante es generar el calor como no perderlo una vez que lo hemos generado.
Claro que se están haciendo en dispositivos que generan calor con costos bajos de energía
 
- Calderas de alto rendimiento
- Recuperadores de calor
- Geotermia
- Emisión a bajas temperaturas ( suelo radiante)
- Placas solares
- Nuevos combustibles (Pelets,...)
- Correcta orientación de la vivienda, aprovechamiento solar,....  
 
Pero no podemos ahorrar la peseta y tirar el duro, para ello tanto en la nueva ejecución de viviendas como en la rehabilitación hay que hacer las cosas de manera coherente y invertir en aislamientos, protección de puentes térmicos, carpinterías estancas,...

 

¿Y como saber si lo que hacemos es correcto?

 
Pues el único sistema para saber si lo que se hace es correcto es cuantificarlo.
 
Ahí entra en juego la certificación Energética. El nos indicará como se comporta nuestra vivienda y en que medida una actuación en ese sentido tiene repercusión económica.
 

En un futuro no muy lejano...

 
 
Así como en la industria del automóvil ya están penalizadas los vehículos que emiten demasiado CO2 también se penalizará en un futuro las viviendas que no cumplan unos estándares.
Para ello ya se están dando los primeros pasos para ello como es la obligatoriedad de certificar las viviendas o locales en la transmisión o alquiler del mismo.
Es evidente como paso con los vehículos que en un futuro no muy lejano se graven las viviendas con mayor huella de CO2

 

¿Ahora hay alguna duda de si es inteligente hacer una casa eficiente?  

martes, 11 de junio de 2013

LA EFICIENCIA ENERGETICA: DOS CAMINOS

 
Pues lo dicho eso es lo que tenemos a partir de ahora, dos caminos por los que podemos ir.
 
Las bases están puestas, tenemos la normativa que regula las posibles clasificaciones de cada edificio en función de su eficiencia, tenemos los programas informáticos que nos dan las simulaciones y tenemos una gama inmensa en el mercado de soluciones técnicas que pueden mejorar dicha clasificación.
 
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico

El primer camino nos lleva hacia la realización de certificados energéticos con rigor que den un verdadero valor a cada vivienda y una clasificación y que permita sentar las bases en futuras actuaciones de mejora de las viviendas.
Esto provocará una mejora silenciosa en cascada que hará en 20 años el consumo energético se vea beneficiado a la baja.
 
El otro camino todos sabemos cual puede ser. Certificados realizados por técnicos no formados, con datos de dudosa credibilidad e incluso certificados emitidos desde la distancia (sin visita al inmueble).
Esto provocará una desconfianza total hacia al sistema, lo que hará que no se tomen las medidas adecuadas.
 
 
Que es lo que nos espera en los próximos años:
 
  • Nos espera una subida constante e imparable de los combustibles fósiles.
  • Nuevas leyes impositivas de transmisiones de inmuebles basadas en su clasificación.
  • Una valoración mayor de lo que supone el confort en una vivienda
Hoy es el día que nos encontramos en una crisis que nos hace tomar decisiones a veces poco acertadas.
Yo como certificador energético, me encuentro con presupuestos en las que se emiten certificados por 50€. Esto es del todo inviable si queremos hablar de un trabajo bien realizado.
 
Un trabajo bien realizado parte de una visita al inmueble donde se debe uno tomar el suficiente tiempo en la toma de datos.
  • croquis
  • huecos
  • materiales
  • normativa de aplicación
  • orientación
  • sombreamientos
  • instalaciones
  • ...
 
Un posterior trabajo de oficina con la introducción de datos en los programas homologados.
Un trabajo de modificación de hipótesis para valorar que actuaciones serian más aconsejables y rentables económicamente.
Y por ultimo su visado , siempre aconsejable.
 
Un precio justo para un trabajo así rondaría los 2€/m2 que para un piso de 100 m2 seria un total de 200€ con toda sus bendiciones.
 
¿Después de esta reflexión de que depende que cojamos un camino u otro? 
 
Del cliente que al final es el que tiene que valorar el trabajo realizado y los beneficios en el futuro que le pueden aportar.
 
Yo ya he decidido que camino tomar..................
 

lunes, 8 de abril de 2013

PASO A PASO: EL AUTOPROMOTOR

PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN DARSE DESDE QUE SE PLANTEA LA IDEA DE CONSTRUIR UN EDIFICIO HASTA QUE SE MATERIALIZA.
La siguiente relación de pasos y procedimientos es una aproximación a la realidad, planteada como una ayuda u orientación al cliente. No se trata de una relación exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.


Básicamente necesita un proyecto técnico visado, redactado por un profesional con competencias legales. Con dicho proyecto usted seguramente deberá realizar las siguientes tareas:

- solicitar la licencia urbanística en el Ayuntamiento.
- contratar un constructor.
- contratar una póliza de seguro por daños materiales (obligatoria para obra nueva si cambia de propietario antes de 10 años desde la fecha de construcción).
- solicitar un crédito hipotecario con una entidad bancaria.

A) ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

Contactar con un profesional para que le asesore

Si está leyendo este documento ya ha dado el primer paso. Debe dejarse aconsejar por el profesional que le ayudará.
Puede contactar con más de un profesional, e incluso de distintas especialidades, pero siempre deberá haber un profesional coordinador en quien usted deberá depositar su confianza. Este profesional será en general el arquitecto.
Deberá informar al arquitecto de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.

Facilite al arquitecto toda la documentación y datos que le solicite para la redacción del proyecto
Rellene el cuestionario de proyecto con rigor y sinceridad, procure ser preciso, respondiendo sin ambigüedades. Todos estos datos serán tratados con la confidencialidad de la relación profesional arquitecto-cliente. Con ello conseguirá que el producto final se ajuste fielmente sus necesidades reales.
El arquitecto analizará cada una de las respuestas que usted escriba en el cuestionario, y le hará una serie de preguntas o comentarios de aclaración para afinar al máximo en sus preferencias y evitar la aparición de posibles incompatibilidades.

Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto (solo en caso de obra nueva)
Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, usted está obligado a contratar un seguro de daños materiales (solo para obra nueva y en caso de que vaya a venderla antes de 10 años). La compañía aseguradora le exigirá la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que a su vez le requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un estudio geotécnico del terreno.
Cuanto antes haga este estudio geotécnico mejor, puesto que dicha información podrá ser ya recogida en el proyecto por el arquitecto, lo que redundará en una mayor calidad del mismo y adecuación a la realidad.

Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio
No crea que sólo necesitará un arquitecto, generalmente necesitará la presencia de más profesionales:

a) Fase de redacción de proyecto
En esta fase interviene fundamentalmente el arquitecto superior junto con otros técnicos, generalmente especialistas relacionados con instalaciones.
Coordinador en materia de seguridad y salud en fase de proyecto: generalmente no será preciso. Esta labor suele realizarla el arquitecto y su equipo durante la misma redacción del proyecto.

b) Fase de obra
Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:

- Arquitecto: es el director máximo de la obra.

- Arquitecto técnico o aparejador: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto mucho más estrecho con los trabajos, podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.

- Coordinador en materia de seguridad y salud en la construcción: es necesario cuando las obras superan una determinada cantidad económica y cuando es previsible que en la obra vayan a coincidir simultáneamente trabajadores de distintas especialidades o hay subcontratistas (casi siempre). Su función es EXCLUSIVAMENTE comprobar las medidas de seguridad.

- Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT (solo en obra nueva): independientemente del control técnico que llevarán a cabo el Arquitecto y en su caso Arquitecto Técnico, es obligatoria la presencia de un organismo de control técnico de la edificación sólo cuando se debe constituir la póliza de seguro decenal. Se encargan de supervisar la ejecución de las obras paralelamente a la que realizan el arquitecto y el arquitecto técnico o aparejador, sin que puedan sustituirlos. Suele ser un arquitecto técnico que realiza visitas periódicas a la obra.

- Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben realizarse por un laboratorio especializado. Se encargan de realizar el Estudio Geotécnico del terreno así como de los ensayos de los distintos materiales (obligatorios siempre).

Infórmese de qué documentación necesita según la obra que vaya a construir
No es lo mismo construir un chalet que un bloque de apartamentos o una granja. Tampoco es lo mismo construir un chalet con calefacción eléctrica que el mismo chalet con un tanque de gas propano, ni una reforma de una casa antigua.
Necesitará que le preparen la siguiente documentación:

- PROYECTO BÁSICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento.
- PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el inicio de las obras. Generalmente el arquitecto suele redactar un documento conjunto llamado PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN.
- Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que en general si es sencillo le redactará el mismo arquitecto sin incremento de coste.
- ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza los 115.000 € aproximadamente, o completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado.
- Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de Industria de la DGA, consulte al arquitecto para más detalles. En general estos proyectos los redactará un ingeniero industrial, que también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.
- Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial, bares, restaurantes, cafeterías...), necesitará un PROYECTO DE ACTIVIDAD. En general el arquitecto o el profesional que corresponda redactará un PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN que integre también el PROYECTO DE ACTIVIDAD. En este caso la tramitación es más compleja.

Avise siempre con la suficiente anticipación de las modificaciones
Si decide cambiar alguna de las especificaciones de proyecto que le ha comunicado al arquitecto, comuníqueselo lo antes posible para ajustar de nuevo todo el proyecto. Tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega.
El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución

Solicite al arquitecto documentación de cara a evaluar la marcha del proyecto
Es bueno que participe en la marcha del proyecto y pueda verificar que la solución planteada por el arquitecto se ajusta a lo que usted desea.
Analice la documentación con seriedad. Plantee las modificaciones necesarias con precisión, sin ambigüedades.

B) ANTES DE INICIAR LAS OBRAS (I)

Cuando el proyecto haya sido acabado

El arquitecto depositará en el Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón los ejemplares del proyecto (por norma general siete copias). Usted deberá abonar entonces los honorarios pactados con el arquitecto por la redacción del proyecto. Un ejemplar se quedará en el mismo Colegio, otro se lo enviarán al arquitecto, y los cinco restantes serán para usted.

Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento
Deberá solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto. Generalmente le pedirán dos o tres ejemplares del mismo, aunque dependiendo de la complejidad del mismo pueden solicitarle más (si necesita más copias solicíteselas al arquitecto).
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes:

- informe urbanístico del técnico municipal.

- informe de habitabilidad de la Diputación General correspondiente (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar personas).

- informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de municipios con algún tipo de protección histórico-artística o cuando el edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está próximo a un edificio catalogado).

- informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio cuando el edificio en cuestión se erige en suelo clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.

- informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.

- informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, restaurante,...

- informe de la Confederación Hidrográfica correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,... o cuando se pretende disponer una fosa séptica.

- ...

Estos informes pueden ser desfavorables, en ese caso, en el informe se le indicarán las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Debe proporcionar al arquitecto cuanto antes una copia de todos los informes para que proceda a la subsanación de errores, cosa que deberá hacer sin coste alguno.

Solicite ofertas a distintos industriales constructores y gremios
Para contratar a un constructor, contacte con varios de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerle una oferta precisa.

Características a analizar de cada oferta:

- comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar (fontanería, electricidad,...) Si es así deberá tener además en cuenta las ofertas de los industriales de estos capítulos (fontanero, electricista,...), bien porque se las proporcione el constructor (subcontratas del constructor), bien por que las consulte usted directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).

- examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.

- y por supuesto, el PRECIO. En principio, desconfíe de todas aquellas empresas que le facturen por tiempo o jornales: probablemente le pueda salir muy caro. Puede encontrar diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y otros. No se deje deslumbrar por las ofertas más baratas, puede haber gato encerrado (distintas calidades y acabados).

- el TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, pero también suele costar más.

Es importante que analice el asunto de las SUBCONTRATAS:

- Las subcontratas suelen realizarse para tareas específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en su trabajo, lo que es una garantía de calidad.

- Por contra. la presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA, por lo que le costará más caro (salvo que no vayan a coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil).

Contratación del constructorAntes de proceder a contratar pida asesoramiento al arquitecto, ya que este evaluará si las ofertas presentadas se ajustan al proyecto, sobre todo en calidades y materiales.
Una vez decidido quien será el constructor, es preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el contratista antes de empezar y contrate bajo un PRESUPUESTO CERRADO de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución, que todos los contratistas suelen cobrar algo más caras. En cualquier caso, pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pacte una RESERVA DE GARANTÍA, esto es, usted solo abona un porcentaje (generalmente un 95%) de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante).

Contrate a un arquitecto técnico o aparejador
El aparejador es, en general, imprescindible y obligatorio en la mayoría de las obras (consulte con el arquitecto para su caso concreto). Aunque el arquitecto superior es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el arquitecto técnico o aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución y es, en general, quien asume las tareas de coordinación en materia de seguridad y salud durante la construcción.
Es muy recomendable que el aparejador sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún aparejador, déjese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los arquitectos suelen colaborar con algún arquitecto técnico de confianza que es plenamente conocedor del proyecto.
Si usted quiere algún aparejador en particular, dígale al arquitecto quién es, para que pueda implicarse en el proyecto lo antes posible y conocerlo en profundidad.
La labor del técnico es la de supervisar la obra, verificar que el constructor realiza bien su trabajo con los materiales adecuados, y que llegue a sus manos en perfectas condiciones.

En caso de que vaya a necesitar un crédito hipotecario
Si va a necesitar un crédito hipotecario deberá tener en cuenta lo siguiente:

- En el banco le solicitarán abundante documentación: copia del proyecto visado y de la licencia de obras como mínimo.
- Al contratar el seguro hipotecario casi con total seguridad el banco le obligará a contratar además el seguro de responsabilidad por daños en la construcción (obligatorio para obra nueva si la va a vender antes de diez años) con una determinada compañía, generalmente vinculada o dependiente del mismo banco, téngalo en cuenta para valorar las distintas ofertas de bancarias, ya que en general los bancos utilizan el reclamo de los tipos de interés, pero aprovechan estos resquicios para sacar más tajada a la operación.

Usted debería poder negociar libremente qué compañía de seguro contratar para la cobertura de los daños de edificación que se explicará mas adelante.

Contrate una OCT (Organismo de Control Técnico) (sólo en caso de obra nueva) y un Laboratorio de Ensayos
Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no autopromoción y en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.

C) INICIO DE LAS OBRAS
Recuerde que NUNCA DEBE INICIAR LAS OBRAS si no ha obtenido la preceptiva licencia de urbanística o de obras, o no ha realizado el estudio geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.


Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto
Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el certificado de inicio de obra y obtener el libro de órdenes

Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al R.D. 1627/1997, y aunque los técnicos de la Dirección Facultativa cuentan con seguro de este tipo, los jueces suelen condenar al promotor en caso de siniestro (es el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra), por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares (unos 300 ó 450 € aproximadamente) y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.

Exija al constructor un PLAN DE SEGURIDAD
El contratista principal y cada subconstratista están obligados a presentar cada uno un plan de seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud (o a la Dirección Facultativa en caso de que no hubiera coordinador por no ser necesario).
El coordinador o la dirección facultativa examinarán el plan de seguridad presentado por el constructor, y si procede emitirán la correspondiente ACTA DE APROBACIÓN o le comunicarán al constructor las deficiencias detectadas para que las subsane.

Comunique el inicio de obras a la autoridad laboral competente
Con el plan de seguridad aprobado, deberá usted, como promotor, comunicar el inicio de obras a la autoridad laboral competente, que es la que se reseña a continuación:

SR. DIRECTOR DEL GABINETE TÉCNICO PROVINCIAL DE HIGIENE Y SEGURIDAD DE LA D.G.A.
Calle
C.P. Ciudad Provincia

Esta comunicación se realiza con un impreso normalizado, solicite un ejemplar a su arquitecto.

D) DURANTE LAS OBRAS

Compruebe la marcha de los trabajos

Aunque usted no sea experto en la materia, es recomendable que supervise con cierta frecuencia la marcha de los trabajos. No se trata de sustituir a los profesionales, ellos realizan un control técnico sobre calidad de los materiales y de la ejecución, pero usted debe decidir aspectos fundamentales de la obra como los siguientes:

- tipo y modelo de baldosas.
- tipo y modelo de carpinterías.
- tipo y modelo de radiadores
- tipo y modelo de mecanismos eléctricos.
- colores...

Cualquier duda que tenga no dude en plantearla a la dirección facultativa.

Un comentario importante: las obras de construcción no son una ciencia exacta. Los profesionales que trabajamos en ello lo sabemos y estamos acostumbrados pero si usted no es una persona con conocimientos de construcción, es posible que pueda interpretar de forma distinta o errónea distintos procesos constructivos. Si usted cree que algo está mal hecho, comuníquelo a la dirección facultativa lo antes posible, es difícil que se trate de un error, puesto que tanto el aparejador como el arquitecto comprueban con cierta regularidad los trabajos, pero nadie es perfecto, y la solución técnica en ese caso tiene que venir siempre de la mano de los profesionales.

Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa
Si decide modificar cualquier aspecto, por intrascendente que parezca, deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa ANTES que al constructor.

Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un ACTA DE MODIFICACIÓN DE PROYECTO en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Este acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra (usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa)

Abonos parciales: certificaciones de obra
La relación económica va a tenerla usted directamente con el contratista (constructor). Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una factura para que se la abone.
Es MUY RECOMENDABLE que siga el siguiente protocolo:

- compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados (lo que se conoce como Arelación valorada@). Si no hay relación valorada, solicítesela al constructor, de esta forma sabrá qué es lo que está pagando.
- facilite una copia de la relación valorada a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado bien.
- pague al constructor cuando la dirección facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme a proyecto de forma correcta. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama Acertificación de obra@, en general no suele hacerse salvo en obras para la Administración, en las que es obligatorio.

Caso particular: créditos hipotecarios
En el caso de que usted haya solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo mas probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo.
Antes de la constitución del préstamo hipotecario, el banco o caja de ahorros le solicitará abundante documentación, entre ella la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN, (solo en caso de obra nueva) generalmente será solicitada directamente desde la Notaría o la entidad de crédito al arquitecto redactor de forma completamente transparente para usted.
Recuerde que un crédito hipotecario tiene peculiaridades, entre otras las siguientes:

- la entidad de crédito encarga a una sociedad de tasación la valoración de las obras proyectadas.
- esta valoración no tiene porqué coincidir con la de proyecto.
- en muchos casos el crédito hipotecario no se concede por el total del valor de tasación, sino por un porcentaje en torno al 80%.

E) FINAL DE OBRA

Certificado final de obra

El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos LA OBRA ESTÁ ACABADA, por lo que sólo se emitirá este certificado cuando realmente se hayan concluido todos los trabajos.
Acompañan al certificado una pequeña memoria de fin de obra, descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas, fotografías, documentación técnica de las modificaciones,...
La fecha de este certificado implica que comienza a contar el plazo de garantía que tienen las obras.
Este certificado TIENE QUE ESTAR VISADO por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.
Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción,...) tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.

Libro del Edificio
El arquitecto director de obra le deberá facilitar el Libro del Edificio, que se trata de un documento donde se recogen la siguiente documentación además del proyecto inicial:

- Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones de proyecto aprobadas)
- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.

Seguros de garantía por defectos de la construcción (SÓLO EN CASO DE OBRA NUEVA)
Vienen regulados por el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Usted como promotor está obligado a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva, SÓLO SI TIENE PREVISTO TRANSMITIR EL INMUEBLE ANTES DE DIEZ AÑOS CONTADOS DESDE LA FECHA DE FIN DE OBRA.

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la ley. y que son los siguientes:

Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

El tomador del seguro es usted como promotor, y el beneficiario sería siempre el usuario final, que puede ser usted u otra persona si decide usted vender el edificio.
Usted deberá exigirle al constructor EN TODO CASO un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

Acta de recepción provisional
Finalizada la obra por completo se redacta el ACTA DE RECEPCIÓN PROVISIONAL (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, usted recibe el edificio y corre el plazo de garantía. En general se trata de un documento que sólo lo exige la Administración en sus obras, y para particulares el certificado de fin de obra causa los mismos efectos, aunque recientemente las OCT vienen pidiendo expresamente un acta de recepción de las obras.

Licencia de primera ocupación
Deberá solicitar al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación del edificio. Le exigirán el certificado de fin de obra y la documentación de las modificaciones (en caso de que las hubiera habido). es posible que los servicios técnicos municipales realicen una inspección en algunos casos (en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, es obligatorio).
En general, en municipios pequeños no suele ser necesaria.

Acta de recepción definitiva
Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.

Garantías de las que dispone
Como usuario está usted amparado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, art 19, y los seguros obligatorios especificados en el punto 22.


Si tiene cualquier duda o necesita aclaraciones, no dude en ponerse en contacto con el arquitecto.

FUENTE: JuanjoWebmaster de Soloarquitectura.com

lunes, 11 de junio de 2012

URBANIZACION CAMPUS EMPRESARIAL DE LEKAROZ (NAVARRA)

EL CAMBIO ES EL UNICO CAMINO

EL PASADO
La demolición del antiguo colegio de Lekaroz

AGENTES
Promotor: Gobierno de Navarra (SPRIN)
Proyecto y Dirección de Obra y Ejecución: Construcciones Olloquiegui s.l.
Project Manager: Eduardo Apesteguía Zubillaga

Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico

Todos los comienzos son complicados y este no iba a ser menos.
Para poder acometer el proyecto empresarial antes había que realizar la demolición prácticamente total del antiguo colegio de Lekaroz y la recuperación de elementos históricos y la conservación  integra de la iglesia para futuras actuaciones
El edificio aunque en ciertas zonas el aspecto exterior era bueno el paso del tiempo, la climatología y la falta de un mantenimiento hacia peligrar zonas estructurales del mismo generando peligro de un futuro derrumbe no controlado.
La demolición del mismo tenía la dificultad añadida de tener la iglesia adherida al colegio y la conservación de dos sauces que se encontraban en los patios interiores del edificio.
En todo momento se realizaron los trabajos respetando al máximo la actividad diaria de la zona y minimizando los efectos de dichos trabajos

EL PRESENTE
La Urbanización de un nuevo entorno empresarial

AGENTES
Promotor: Gobierno de Navarra (CEIN)
Proyecto y Dirección de Obra: AA Arquitectos Asociados S.L.P., AM Ingenieros S.L. e INGEAcb S.L.
Construcción: IC Construcciones
Coordinador de Seguridad y salud: Eduardo Apesteguía Zubillaga
Arquitecto tecnico, Casas de madera, certificado energetico
(Extracto de la memoria de proyecto de Urbanización)
El concepto generador del modelo de implantación empresarial es el de flexibilidad: En lugar de someter la implantación de las actividades a su adaptación a un parcelario prefijado, la propuesta plantea la superposición al suelo destinado a este uso de una trama reticular que lo subdivide en unidades de 7,5* 7,5 metros. Esta unidad mínima generadora, de superficie útil aproximada de 50 m², se puede agrupar con otras semejantes de un modo flexible para, a partir de la adición de módulos colindantes, adaptarse a las necesidades morfológicas y de superficie de cada una las actividades a implantar. El control de la densidad edificatoria y el mantenimiento de las zonas verdes entre los volúmenes edificatorios se aseguran a través del establecimiento de unos ratios que vincularán de un modo directo y proporcional la superficie ocupada por la actividad con la superficie de zonas verdes que ha de mantenerse.
Este sistema admite por tanto la coexistencia en un mismo espacio de pequeñas y grandes empresas dedicadas a actividades económicas de valor añadido. Del mismo modo, se entiende que este parcelario podría dar cabida también a usos docentes, tal vez en relación directa con las actividades económicas vecinas.
Se contempla un desarrollo de este tipo de hasta una superficie aproximada de unos 25.000 m², entendiendo que por encima de estos valores la densidad edificatoria tendría un peso excesivo sobre el medio, y que un modelo más natural y controlado favorecerá la integración de estas actividades en la secuencia de espacios naturales que arranca en el linde norte del ámbito y llega hasta la ribera del río Baztán y las zonas recreativas a él vinculadas.
· Usos Educativos: Poblado de servicios educativos vinculados a las actividades económicas.
· Actividades Económicas: Campus empresarial destinado a usos terciarios y servicios profesionales; e implantación de actividades productivas autóctonas.
· Otros usos: Consolidación de la Gruta de la Virgen de Lourdes como punto de interés ambiental y religioso.

En todo este proceso de urbanización se ha realizado una recuperación de la Iglesia que permite en un futuro usarlo como zona multiusos al servicio del Campus Empresarial.

Proceso constructivo: Pincha Aqui




EL FUTURO
La Implantación de nuevas iniciativas empresariales (Centro de inmersión Lingüística)

AGENTES
Promotor: Gobierno de Navarra (CEIN)
Proyecto Basico: AA Arquitectos Asociados S.L.P.
Proyecto de AACC: AM Ingenieros S.L.
Proyecto de Ejecucion y Dirección de Obra: TYM Asociados S.L.
Construcción: ARIAN Construcciones
Gestor: Sedena S.L. y Red Leaf S.L.
Project Manager: Eduardo Apesteguía Zubillaga

Ya se está trabajando con futuras iniciativas y la que resulta más inmediata en el tiempo es el nuevo edificio de Inmersión Lingüística en una de las parcelas del campus empresarial de Lekaroz.
En dicho edificio de carácter docente se pretende realizar cursos de idiomas en las que el alumno se sumerja en un ambiente relajado con técnicas modernas de aprendizaje en las que el entorno y la convivencia ayuden al objetivo del alumno y el profesorado.
Proceso constructivo: Pincha Aqui









Agradecimiento a todos los que hacen posible en estos tiempos tan difíciles que las nuevas iniciativas se materialicen.
             Gobierno de Navarra (CEIN y SPRIN)
Demoliciones Olloquiegui
IC Construcciones
AM Ingenieros
INGEAcb
Arian Construcciones
TYM Asociados
Sedena
Red Leaf

Contacto Blog

Eduardo Apesteguía
Eduardo@arqtecnavarra.es