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martes, 25 de noviembre de 2014

INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS EN NAVARRA

Se ha publicado el Decreto Foral 108/2014 que regula el Informe de Evaluación de Edificios en Navarra. Un Decreto Foral que viene a cumplir con las exigencias establecidas a nivel estatal en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Viviendas de más de 50 años obligadas a realizar este informe antes del 2018. Dicho informe se redactará por Arquitecto o Arquitecto Técnico.

Os adjunto foto aérea de los años 60 de Pamplona como curiosidad.


Ahí podemos ver que zona esta afectada por la norma.


Informe de evaluación de edificios Navarra, Pamplona

Informarte y solicita información  www.edifica.info

viernes, 3 de octubre de 2014

LIBRO DE EDIFICIO: CRITICA A LA SITUACIÓN ACTUAL

Este post lo pongo como critica directa a la situación que existe con el documento que en la actualidad se exige como gestión en la vida de un Edificio como es el "Libro del Edificio".


Según DF 322/2000 (En Navarra) marca los guiones básicos en la gestión del Libro del Edificio. Dichos guiones intentan protocolizar el historial de vida de un edificio desde que se proyecta, se entrega y entra en uso.


libro del Edificio
Libro del Edificio: Edificios entregados después del 2000
Para ello marca un conjunto de documentos que deben reflejar el historial del edificio :
- Proyecto
- Licencias
- Manual de uso y conservación
- Contratos de mantenimiento
- Guión de revisiones realizadas
- Actuaciones realizadas con posterioridad,(reformas), ....    

Todo muy bien armado, custodiado, bla bla...... para edificios entregados a partir del 2.000 
Hasta aquí todo parece que tiene un sentido que es el buen mantenimiento de los edificios y su calidad en el envejecimiento.

Libro del Edificio


Parece que la persona encargada de llevar este registro, a simple vista, tendría que ser un técnico que entendiese los distintos elementos del edificio y pudiese dar respuesta a los distintos casos que se pudiesen producir (incidencias).

Es aquí donde empieza mi desazón....
Todos conocemos de empresas que tienen un sistema pensado de tal manera que llevan un registro, cumplen con la ley, y todo gestionado desde la oficina y sin personal cualificado de tal manera que hacen lo que vienen siendo un libro del Edifico Low cost.
En el momento que sale alguna incidencia o no están preparados técnicamente para resolverlo o pasa todo por un sobre coste del servicio.
También existen empresas que realizan la gestión del edificio con técnicos cualificados que por desgracia están en nómina de otras empresas de más calado dentro de la vida del edificio (constructoras, empresas de extintores, ...) que utilizan la contratación de este tipo de técnicos para derivar ingresos.
El sistema consiste en ofertar un precio muy económico del servicio de tal manera que dicho técnico realiza visita al edificio con la única intención, no de realizar un mantenimiento lógico, sino de apuntar un conjunto de incidencias (muchas insignificantes) para derivarlo ( en concepto de pequeños gastos) a la constructora que realmente esta pagando sus servicios. Este tipo de gastos esta hinchados y permitidos por los agentes que controlan el edificio.
Libro del edificio


Dicho todo esto y con este panorama es normal que al vecino (cliente) no le sea de agrado contratar este tipo de servicios ya que o lo ven como innecesarios o como un foco de gastos.

Si realmente el agente que revisa el edificio, es un técnico competente, independiente en su labor, comprometido con el fin ultimo que es el evitar males mayores, el vecino (cliente) apreciará dicha labor y lo verá como algo necesario e imprescindible.

Por otro lado en la actualidad desde la administración no se están tomando las medidas adecuadas para inspeccionar que dichos trabajos se están realizando correctamente.
Existen comunidades de vecinos que por decisión en junta ( y permitido por el administrador) deciden que no se lleve el libro del edifico. Este es un ejemplo de que la administración es impasible con esta ley ya que no posee un registro de dichas actuaciones.
La administración desconoce actualmente si se realiza el seguimiento del libro del edificio y tampoco si cuando se hace se hace correctamente.
Recordemos que para los certificados energéticos no les ha costado nada generar un registro de los inmuebles con certificado e incluso multar si estaban en alquiler sin él.

Este es el panorama del libro del edificio una herramienta metida en un cajón que nadie quiere usar y el que lo hace lo hace por obligación.

Mi propuesta busca ser integro con el trabajo realizado, preocupándome por que las cosas se hagan bien y sin intereses contrapuestos que puedan hacer peligrar estos valores.
Si perteneces a una comunidad de vecinos consúltanos y te daremos respuesta:
Libro del edificio
 







  

jueves, 27 de marzo de 2014

BUSCO ARQUITECTO TECNICO

Cada día es más habitual la contratación de servicios a través de internet.
El comienzo en el comercio por internet empezó con productos de consumo pero poco a poco se esta extendiendo a servicios profesionales.
¿Que busca una persona que pone en internet "Busco Arquitecto Tecnico" ?. Esa es la pregunta que nos podemos hacer

Lo primero indicar que es común dos variables en toda contratación. Uno es la calidad del servicio y otro el dichoso precio.

Calidad:

Cuando la entrada de trabajo es a través de un conocido en cierta manera el cliente ya siente que esta poniendo sobre la mesa unas garantías de calidad ya que es alguien recomendado.
Eso no pasa en una búsqueda por internet, en el que las garantías son mas volátiles.
A continuación os pongo un guion de lo que seria aconsejable mirar cuando alguien pone "Busco Arquitecto Tecnico":

  • Esta claro que la persona que estas buscando va a ser alguien que este muy familiarizado con este tipo de entorno, por lo que deberás en primera instancia visitar los primeros enlaces en los que aparecerá los datos de esta persona.
  • Copia su nombre y haz búsquedas en google con su nombre para ver si tiene pagina web o blog asociado. 
  • Si tiene blog o web asociado será una muestra pública de lo que ofrece y seguramente un historial de sus obras ejecutadas. Ten en cuenta que es una información puesta con esa finalidad
  • Te servirá para ver si los trabajos que ha realizado corresponde con lo que estas buscando
  • No te quedes ahí, y sumérgete en las redes sociales, cada una tiene su funcionalidad. 
    • Un perfil en linkedIn nos dará mucha información  de su trayectoria profesional y sus garantías laborales.     
    • Un perfil en Twitter y sus tweets nos puede mostrar mas matices de su día a día, nos dará más información de su forma de pensar, ya que los 140 caracteres que ofrece esta plataforma te llevan a transmitir de forma espontanea información.
    • Por otro lado podrás encontrar otras plataformas como son Facebok, Google+,... pero a mi modo de ver no te darán demasiada información objetiva de la calidad de su trabajo.
    • Añade a esta información otros datos como es comentarios de usuarios ( cada vez mas habitual) o presencia en distintas plataformas de contratación 
Con esto podrás hacerte una idea del historial laboral y de su vinculación con su profesión.

Precio:

El dichoso precio. Esta claro que en la búsqueda por internet mas que en otros ámbitos el precio es un valor de contratación. Alguien que busca en internet tiene presente este dato.
Cuando pone "Busco Arquitecto Técnico" esta intentando recibir información. Entre esa información lo que busca es una referencia de lo que le pude costar el servicio que desea solicitar.
Los servicios de un arquitecto técnico son muy diversos en sus labores y si ase factor le añades un volumen aun es más complicado generar unas tablas que poder colgar en internet.
No creo que haya que hacer mucho caso a frases como "Su certificado energético desde 30€" ya que son precios estudiados como gancho en la que el desde habría que remarcarlo más.
A continuación os pongo un guion de lo que seria aconsejable mirar cuando alguien pone "Busco Arquitecto Técnico":
  • En la búsqueda no pongáis el servicio "certificado energético" sino la profesión que podría daros ese servicio. El motivo es que las plataformas de captación masiva en internet copan este tipo de palabras para posicionarse en internet y sacar la comisión. 
Os pongo un ejemplo con los certificados energéticos de plataformas que lo que hacen es captar. Por un lado sacan dinero de los técnicos que están apuntados en esas plataformas por cada trabajo que les hacen llegar, es decir de un certificado que pude costar 130€, 20€ se van a la plataforma. Venden las bases de datos de los técnicos y de los clientes a empresas que puedan querer esa información. A mi me ha pasado estar en esas plataformas y llamarme empresas ofreciéndome "negocios" preguntarles de donde han conseguido mi información y decirme que de una base comprada a una de estas plataformas.
Indicar que no todas las plataformas actúan así, pero lo que si esta claro es que viven de algo y alguien lo paga. Por lo que aconsejo llegar siempre directamente al técnico, ya que o mejorará el precio el servicio.
  • Usad para pedir precio paginas personales cuando tengáis a un técnico que os ha dado buenas referencias técnicas en internet  (paginas web que no sean plataformas) o foros. En los foros es muy común poner los datos genéricos de la oferta de trabajo sin poner datos personales y de las respuesta volver al punto uno de este articulo.
  • Otro punto y que es más un anotación es indicar lo poco importante a mi modo de ver que resulta el precio de contratación en nuestro sector. El Arquitecto técnico es el encargado de velar ( entre otras cosa) por la calidad final de la obra y por el precio final de liquidación. No me cabe la menor duda que un Arquitecto Técnico se gana perfectamente su sueldo velando por esos intereses.
  • Esto no implica que haya que contratar al caro , ni muchísimo menos pero que si, que se de mas importancia a las garantías laborales que ofrece que a una reducción del 5% en los honorarios.
Son numerosas las obras que podría decir que mis honorarios al promotor han sido 0€.
Pongo un Ejemplo real: 

Obra contratada con la constructora en contrato= 5.000.000 Mill€
En esta obra se me encargo la modificación total del proyecto (con licencia concedida) con revisión de precios continua durante la obra y con la total libertad y responsabilidad en el Arquitecto técnico del control de costos y toma de decisiones.
Liquidación con la constructora al finalizar la obra= 4.180.000 Mill€
Honorarios del Arquitecto Técnico= 65.000 € 


Tengo claro que este caso es extremo por errores clamorosos de proyecto, pero no tengo duda que siendo los honorarios de un arquitecto técnico sobre el 1.5% del presupuesto puede perfectamente sin perdidas de calidades reducir esos costos en la misma proporción del cobro.

Dicho esto y para facilitar la búsqueda a continuación os pongo los enlaces donde podrán conocer mejor mi trabajo y mi perfil. 

Obra nueva:                                       Arquitecto Tecnico
Mantenimiento de edificios:                EdifiCA
Mi twitter:                                          Twitter
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Y supongo que mucho mas en google....

jueves, 9 de enero de 2014

CAMBIAN LOS TIEMPOS, EL TÉCNICO COMO HERRAMIENTA DE TRABAJO EN EL EDIFICIO

Los tiempos van cambiando y con ello la arquitectura y la manera de concebir los espacios donde vivimos.

Ya tenemos indicios de lo que esta pasando. La crisis nos esta llevando a la imposibilidad de que una familia pueda cambiar de vivienda como se hacia hace años en la que sin liquidar la hipoteca pasábamos de una a otra vivienda sin problemas de financiación.

Esto esta suponiendo un lastre para los promotores que no consiguen sacar adelante el stock de viviendas que tienen y que ven como la constructora que han contratado eleva el edificio a una velocidad que no corresponde con ventas.

Por otro lado las familias empiezan a valorar su vivienda actual de una manera distinta a hace años.
Ya no podemos cambiar cuando queremos sino cuando podemos, por lo que adquiere importancia  el mantenimiento de los edificios, y el gasto que supone día a día la vivienda.

Para ello el Gobierno Estatal y en cascada cada comunidad autonómica esta tomando las medidas en normativa para facilitar y concienciar al propietario.

Por un lado hace años empezaron a obligar desde las viviendas entregadas en el 2000 la entrega por parte del promotor del Libro del Edifico que a efectos prácticos es como la ficha técnica del edifico a nivel administrativo y una herramienta de seguimiento de las obligaciones de mantenimiento que debe tener cada elemento del bloque. Dicho era mantenimiento y registro era obligación del dueño de la vivienda que lo que hace es delegar el un técnico.



Mas tarde tras varios avisos desde Europa se publicó la ley que regulaba los certificados energéticos de tal manera que para viviendas en venta o alquiler era de obligado cumplimiento la emisión de un certificado energético, imitando de esta manera a la industria de los electrodomésticos con su clasificación según la eficiencia energética o la contaminación de los coches.
A día de hoy se subvencionan actuaciones que mejoren la clasificación, pero estamos en poco que en función de esa clasificación se tribute la venta o la contribución.


En estos momentos tenemos por otro lado para viviendas de mas de 50 años la obligatoriedad de la realización de el IEE o ITE ( Inspección Técnica de Edificios) por lo que en pocos años tendremos un flujo de trabajo de viviendas obligadas a realizar este documento.
Ya se están poniendo encima de la mesa extender esta obligación a edificios de mas de 30 años.


Por último si un edificio quiere realizar una rehabilitación en el edificio y solicita una ayuda económica o subvención es obligación de la administración publicar solicitar antes de la concesión de la ayuda el ITE del edificio para valorar la concesión de la ayuda.


Si a esto añadimos el día a día de los problemas técnicos que pueden surgir en un edificio (humedades, fisuras, ruidos,..) llegamos a la conclusión de que técnico y edificio están vinculados.



El futuro nos lleva a que una comunidad de vecinos tenga designado un técnico con un costo mensual que es el encargado y responsable de que el edificio funcione correctamente y tenga un mantenimiento adecuado.
Ahora mismo esto parece una manera de pensar irreal pero con el tiempo se impondrá y se llegará a la conclusión de que por 2€ vecino/mes tienes unos servicios contratados que te da una tranquilidad.

Para satisfacer todo estos servicios creamos EdifiCA        

Mas información en www.edifica.info

Tiempo al tiempo....

lunes, 21 de octubre de 2013

CERTIFICACION ENERGETICA




Este enlace que os añado me parece que es bastante claro para entender en que consiste el certificado energético y sus beneficios

martes, 24 de septiembre de 2013

CERTIFICADO ENERGETICO EN NAVARRA

  Calcula el precio


¿Quieres vender o alquilar tu casa y necesitas la etiqueta energética de la vivienda para poder hacerlo?
 
Ahora te ofrecemos un amanera fácil y sencilla para conseguir el certificado energético de tu vivienda en la Comunidad Foral de Navarra y Pamplona, te ofrecemos la posibilidad de obtener presupuesto gratuito, sin compromiso y de forma inmediata, 
¡En solo 1 minuto rellena los datos y en menos de 24 horas recibirás en tu correo electrónico un presupuesto para su elaboración y en menos de 48 horas tu certificado, inscrito en el registro del Gobierno de Navarra  !
 
Certificado energetico en Navarra
 
 
El proceso de Certificación Energética sirve para determinar la eficiencia energética de un edificio o parte de él (piso, oficina, local...). Para ello se estudia la demanda y el consumo energético del inmueble en función de la zona climática en la que nos encontramos (Zona D1 en el caso de Pamplona) y se materializa en una etiqueta energética muy similar a la que vemos habitualmente en nuestros electrodomésticos. De esta forma se califican los inmuebles con un código de color según una escala que va de la clase más alta o de menor consumo, la “A”, a la más baja o de mayor consumo, la “G”.
A partir de 2013, con la entrada en vigor del Real Decreto sobre Certificación Energética de Edificios Existentes, todos aquellos inmuebles que se quieran vender o alquilar, deberán someterse a este proceso de Certificación Energética. La etiqueta que proporciona el certificado energético deberá aparecer en cualquier anuncio o proceso publicitario de venta o alquiler junto al resto de la información del inmueble entregándose el original en caso de compraventa y mostrándose o entregándose una copia en caso de alquiler. El certificado energético tendrá una validez de diez años y su coste correrá a cargo del propietario del inmueble.



Pincha aquí y te enviaremos el presupuesto: 
 

Certificado energético en Navarra

Contacto Blog

Eduardo Apesteguía
Eduardo@arqtecnavarra.es